更新日: 2020.07.03 住宅ローン
離婚するとき、返済中の住宅ローンはどうなるの?
人生の三大資金「住宅資金」「教育資金」「老後資金」をしっかり考えるとそうせざるを得ないような実情ですが、不幸にも離婚される場合、ご夫婦で連帯債務や連帯保証人となっている「住宅資金(ローン)」はどうなるのでしょうか?
執筆者:内宮慶之(うちみや よしゆき)
内宮慶之FP事務所代表
CFP認定者(日本FP協会所属)、ファイナンシャルプランニング
CFP認定者(日本FP協会所属)、ファイナンシャルプランニング技能士1級
会計事務所では、税務会計コンサルティングの他、資産税や相続事業承継の経験も豊富。
現在、相続及びライフプラン全般における相談業務、講演、執筆、非常勤講師などの業務を中心に活動している。高等学校での講演も多く金融経済教育にも尽力している。
平成30年度日本FP協会『くらしとお金の相談室』相談員、大阪市立住まい情報センター専門家相談員、修学支援アドバイザー(大阪府教育委員会)にも就任している。
【PR】おすすめの住宅ローン
家に住み続ける場合
家を出ていく方が名義人の場合や夫婦共有名義での住宅ローン契約の場合、離婚が成立した後は、名義も変更してスッキリしたいと思うのが自然な感情です。
しかし、実際には名義変更はかなり難しくなっています。住宅ローンの残債がある家の名義変更は、金融機関の同意が必要です。債権者は住宅ローンを完済しない限り、抵当権を外してはくれません。
例えば、パート収入のみの元妻が名義変更を求めても、年収基準を満たさないなどの理由で、変更を認められない場合がほとんどです。勤続年数等も考慮されますので、ハードルは高いといわざるを得ません。
【金融機関が名義変更を認めるケース】
(1)住宅ローンを全額返済する
何らかの方法で資金を調達し、既存の住宅ローンを完済できれば、債権者は住宅ローンの名義変更に応じてくれます。
(2)住宅ローンを借り換える
離婚の後、家に残る側が他の金融機関で住宅ローンを組むことが可能な場合、住宅ローンの借り換えという手法で名義を変更することは可能です。この手法は、家に残る側に年収要件等を満たすなどの大きな信用力がないと難しいといえます。
【PR】おすすめの住宅ローン
家を売却する場合
上記のように、住宅ローンの残債がある家の名義変更は難しいことから、離婚後に大きなトラブルに発展してしまうことも多いようです。
元夫が支払っているものと思い込んでいた住宅ローンが知らないうちに滞納されており、「競売開始決定通知」が来てから初めて気がついた、というようなケースも耳にします。所有名義人である元夫と全く連絡が取れないという状況になると、もはやお手上げです。
このようなことから、離婚時に家を売却してスッキリしたほうが良いと判断される方も多くいらっしゃいます。しかし、その住宅のその時の価値(時価)によっては、難しい問題が発生する場合もあります。
・アンダーローンの場合
アンダーローンとは、家をその時の時価で売却した場合に、その売却代価(手数料等経費を差し引いた後の金額)で住宅ローンを完済できるケースをいいます。現在、住宅バブル的な側面もありますので、都市部の駅近マンション等、人気の物件ではアンダーローンになるケースも見受けられます。
・オーバーローンの場合
オーバーローンとは、ローンの残債が家の評価額(時価)を上回り、家を売却しても住宅ローンの全額を返済できない状態のことをいいます。この場合、売却は少し難しくなります。
なぜなら、住宅ローン設定時に、金融機関からその住宅に抵当権が設定されていますので、金融機関の承諾がないと家を売ることができないからです。住宅ローン債権者の許可を得て、オーバーローン物件を売却する方法には「任意売却」という手法があります。
まとめ
共有名義で住宅を購入されるご夫婦は少なくありません。夢のマイホームという響きは幸せのシンボルのようにも聞こえますが、もし離婚ということになった場合、難しい問題が山積みになって押し寄せてきます。
年収要件等を満たし、名義変更がスムーズに行われるケースはまれです。売却するにも、アンダーローンの場合はラッキーですが、オーバーローンの場合、金融機関は住宅ローンの残債について、一括返済を求めてきますので厄介です。
住宅を購入される際には、大きな負債を抱えるという現実をしっかり認識していただきたいと考えます。
執筆者:内宮慶之
内宮慶之FP事務所代表
CFP認定者(日本FP協会所属)、ファイナンシャルプランニング
住宅ローン 金利別ランキング【PR】~あなたのニーズに合った住宅ローンをチェック!~
※弊社の提携会社のランキング
変動金利
-
1位
auじぶん銀行
適用金利:
年0.329%
()
※住宅ローン金利優遇割最大適用後の変動金利(全期間引き下げプラン)
※新規借入れ 詳しく見る -
2位
三菱UFJ銀行
適用金利:
年0.345%
()
住宅ローン
※適用金利や引下幅は、お申込内容や審査結果等により決定いたします。 詳しく見る -
3位
住信SBIネット銀行
適用金利:
年0.448%
()
通期引下げプラン
※審査結果によっては、表示金利に年0.1%~0.3%上乗せとなる場合があります。※1
※物件価格80%以内でお借入れの場合 詳しく見る -
4位
PayPay銀行
適用金利:
年0.465%
()
全期間引下型
※市街化調整区域・都市計画区域外・離島は不可
※自己資金10%以上の金利です 詳しく見る
固定金利10年
-
1位
三菱UFJ銀行
適用金利:
年1.120%
()
住宅ローン
※適用金利や引下幅は、お申込内容や審査結果等により決定いたします。 詳しく見る -
2位
PayPay銀行
適用金利:
年1.165%
()
当初期間引下型
※市街化調整区域・都市計画区域外・離島は不可
※自己資金10%以上の金利です 詳しく見る - 3位 auじぶん銀行 適用金利: 年% () 当初期間引下げプラン【10年固定】 詳しく見る
-
4位
住信SBIネット銀行
適用金利:
年1.303%
()
当初期間引下げプラン
※審査結果によっては、表示金利に年0.1%~0.3%上乗せとなる場合があります。※1
※物件価格80%以内でお借入れの場合 詳しく見る
借り換え[変動金利]
【auじぶん銀行の注意事項】
※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の2種類からお選びいただけます。
ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。
※固定金利特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます(保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます)。
金利タイプを組合わせてお借入れいただくことができるミックス(金利タイプ数2本)もご用意しています。 お申込みの際にご決定いただきます。
※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。
※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます
・変動金利について
※2024年11月現在・本金利プランに住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利です。
※J:COM NET優遇割・J:COM TV優遇割は戸建のみ対象
※J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始となります。
※1借入期間を35年超でお借り入れいただく場合は、ご利用いただく住宅ローン金利に年0.15%が上乗せとなります。
【PR】おすすめの住宅ローン