住宅ローンの審査に通らない！ 最終手段はある？

住宅ローンを申し込んでも、審査に通らなければ融資を受けることはできません。審査に通らなかったら住宅購入を諦めるしかないのでしょうか。もしくは、審査に通らなかった場合の対応策はあるのでしょうか。
 
今回は、住宅ローンの審査に通らなかった場合の最終手段にはどのようなものがあるのか解説します。

住宅ローンの審査はどこを見られる？

まず、住宅ローンの審査でどのような箇所を見られるのかについて以下に解説します。
 
■年齢
住宅ローンを申し込む条件の中にも明記されているとおり、年齢は審査における重要なポイントの1つです。一般的に住宅ローンに申し込むことができる年齢は20歳以上となっており、65歳や70歳まで申込可能としている金融機関も存在します。
 
ただし、申込年齢があまりに高齢だと完済までの期間が短いことから、審査において不利になる可能性があります。また、年齢が若く収入が少ないうちは、希望する借入額の借入ができないこともあります。
 
■健康
住宅金融支援機構が提供するフラット35など一部の商品を除き、住宅ローンを利用する際には団体信用生命保険への加入が必須となっています。したがって、持病があるなどで健康状態に不安がある場合は、団体信用生命保険への加入ができず、その結果住宅ローンを利用できない、ということが考えられます。
 
■仕事に関すること
住宅ローンの融資を行う金融機関は、その人がきちんと完済してくれるかどうかを重視します。したがって、安定した収入が確保できる仕事についていることが審査においては重視される傾向にあります。公務員や景気に左右されにくい業種、大企業の会社員などは、審査に通る可能性が高くなる傾向にあります。
 
自営業者などであれば、仕事の内容にもよりますが、どちらかというと収入が不安定な職種とみなされる可能性があります。
 
■担保評価
住宅ローンを利用する際には、購入予定の物件を担保として提供する必要があります。これは、万が一返済が困難な状況に陥ったとき、金融機関および保証会社はその物件を競売にかけて現金化し、融資した額を回収するためです。
 
したがって、物件の価値が低い場合は、希望している借入額よりも少ない融資額となることがあります。もし、あまりにも物件の価値が低い場合は、住宅ローンを利用できないケースも考えられます。
 
■返済負担率
返済負担率とは、年収における1年間のすべての借入に対する返済額の合計の割合のことです。住宅金融支援機構が提供するフラット35では、年収における返済負担率の基準を明確に掲示していますが、それ以外の金融機関では公表していないところが多いようです。
 
ただ、一般的に返済負担率は20％以下であることが好ましいと考えられており、年収における返済負担率があまりにも高い場合は、審査に不利となるケースがあります。
 
■融資可能額
融資可能額を考えるときに用いられるのが、前述の担保評価と返済負担率です。金融機関は、貸し出すことができる限度額を定め、その限度額の中で最終的な融資可能額を決めます。したがって、返済負担率が高い場合や担保評価が低い場合は、審査に通らない可能性があります。
 
■他の債務状況や返済履歴
住宅ローンを申し込んだ際に、他社からの借入がある場合は、その残高によりますが、審査に不利になる場合があります。また、住宅ローンの審査においては、金融機関は必ず信用情報機関へ照会をかけ、過去に信用事故がないかどうかを確認します。事故情報が登録されていた場合は、まず審査に通らないと思ってください。
 

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住宅ローンの審査に通らなかったときの最終手段

住宅ローンの審査に通らなかったときの最終手段としてあげられるのは、頭金を多く用意し、希望借入額を少なくすることです。また、他社からの借入金がある場合は、その完済をまず考えてみましょう。
 

最終手段が通用する可能性のある金融機関は？

審査に通らなかったら、申込先の金融機関を変えてみるという方法があります。例えば、最初に申し込んだ金融機関が大手であれば、地方銀行等に再度申し込んでみることで審査を通過できるかもしれません。
 
また、健康状態に不安がある場合で団体信用生命保険への加入が難しいことが事前に分かっているのであれば、住宅金融支援機構が提供するフラット35の利用を考えましょう。
 

住宅ローンの審査に通るための対策

では、住宅ローンの審査に通るための対策について、ひとつずつ見ていきましょう。
 

■年齢

年齢が20代と若すぎる場合は、自分の年収をまず考慮しましょう。年収が低いと借入可能額も少なくなることから、収入合算できる同居の配偶者や親族がいるのであれば、収入合算で住宅ローンを申し込むとよいでしょう。
 
また、多くの金融機関において住宅ローンの完済年齢を80歳前後に定めています。したがって、高齢で住宅ローンを申し込む際には、完済年齢までの期間を考慮し、その期間内で返せる額を借りることが大切です。

 

■健康

住宅ローンの申し込みでは、団体信用生命保険への加入は必須となっていますので、持病がある方にとっては選択肢の幅が狭まります。持病等が事前に分かっているのであれば、団体信用生命保険への加入が必須ではない、住宅金融支援機構が提供するフラット35への申し込みを考えましょう。
 
また、団体信用生命保険のプランや借入額によっては、告知以外に健康診断書の提出が求められる可能性がありますので、普段から健康診断をきちんと受け、健康状態に問題がないか確認しておきましょう。

 

■仕事に関すること

勤務先の規模や業種はもちろんですが、転職して間もない場合においては審査に不利になるケースがあります。このような場合は、転職してから2～3年経過してから住宅ローンの申し込みを行うようにしましょう。

 

■担保評価

物件の評価は、立地条件や建物の構造などさまざまな視点から行われます。したがって、あまりにも物件の評価が低い場合は、購入する物件を見直す、もしくは建物の構造を変更するなどの対策が必要です。

 

■返済負担率

返済負担率はできるだけ低いほうが審査に有利に働きます。したがって、年収における毎月の返済額を少なく設定し、その中で余裕ができれば繰上げ返済を行うなどの方法で返済していくようにしましょう。

 

■融資可能額

返済負担率をなるべく下げること、そして担保評価を上げることで、融資可能額も変わってきます。上に挙げた対応策を実施し、融資可能額を少しでも増やせるよう工夫が必要です。

 

■他の債務状況や返済履歴

まず、他社からの借入金がある場合はできるだけ完済しておきましょう。完済が難しければ一部だけでも返済し、残高を少なくしておくことが大切です。また、信用情報に傷があることが分かった場合、その情報が消えるまでは住宅ローンの申し込みを避け、事故情報が消えてから再度申し込むようにしましょう。

 

住宅ローンの再審査はいつから可能？

住宅ローンに申し込み、審査に落ちたという情報は、信用情報機関に6カ月間登録されます。これを「申し込みブラック」といいます。したがって、一度住宅ローンに申し込み、審査に落ちた場合は、そこから6カ月間が経過した後に申し込みを行うようにしてください。
 

まとめ

住宅ローンの審査は、各金融機関で基準が異なり、最後まで結果が分からないものです。また、審査に通らなかった場合、その理由について教えてもらうことはできません。住宅ローンの審査に通らなかった場合は、自分自身でまず何が原因だったのかを考え、思い当たる原因に対して一つひとつ解決に向けて対処していくことが大切です。
 
執筆者：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員