住宅ローン「保証料なし」を選ぶ際の注意点とは？

住宅ローンを申し込む金融機関を探している時に、「保証料なし」とサイトに記載されていると、その文言にひかれる方も多いのではないでしょうか。最近では、ネット銀行を中心に保証料なしの金融機関が多く登場していますが、はたして住宅ローンを「保証料なし」で利用することは本当にお得なのでしょうか？

住宅ローンの保証料とは？

住宅ローンの保証料は、契約の際の諸費用の1つに組み込まれていることから、金融機関に対して支払う手数料と思いがちですが、厳密にいうと、金融機関が提携する保証会社に対する手数料です。
 
金融機関は住宅ローンの契約締結の際、契約者に対して保証会社の利用を条件とするケースが多く、その保証会社もその金融機関の子会社であったり、グループ企業の1つであったりします。
 

保証料はなぜ必要なの？

金融機関が保証会社を利用することで必要となる保証料ですが、なぜ金融機関は保証会社を利用するのでしょうか。
 
住宅ローンに限らず、賃貸契約などでも連帯保証人を必要とされるケースが一般的ですが、これはローンの利用者や賃料の支払義務のある人が返済もしくは支払いが困難になった際に、利用者に代わって連帯保証人に対して該当費用の支払いを求めることで、貸し倒れのリスクを抑えることが目的となっているからです。
 
しかし、住宅ローンのような高額の融資の場合、それにふさわしい連帯保証人を見つけることは困難であり、連帯保証人を付けることができなければ住宅ローンの利用ができないということにもなりかねません。
 
金融機関としては、できるだけ多くの方に住宅ローンを利用していただきたいと思っていることからも、連帯保証人を立てる代わりに保証会社を利用することを条件として、融資を行うことにしています。保証会社は、住宅ローン利用者の連帯保証人という立場になることから、そのための費用として保証料が必要になるというわけです。
 

保証料はどれくらいかかる？

保証料は金融機関によって金額が異なります。借入金額や借入期間、そして返済方法などによって異なることから、一概にどのくらいになるのかを算出することは困難です。
 
相場としては借入金額の2％といわれ、借入金額が3000万円の場合は60万円程度になる計算になりますが、実際にどのくらいの保証料になるのかについては利用する金融機関に確認するようにしましょう。
 

保証料の支払方法

保証料の支払方法は、住宅ローン契約の際に一括で支払う方法と、金利に上乗せして毎月の返済額と合わせて支払う方法があります。
 
一般的に、一括で支払うほうが最終的に見た保証料の額は少なくなるといわれていますが、借入金額が多ければその分保証料も高くなることから、それを一括で支払うにはそれなりの資金を用意しておく必要があります。
 
また、保証料だけではなく、印紙税やその他の手数料などがあり、それらを加味すると支払う費用はさらに高額になります。もちろん、一括で支払えるのであれば問題ないのですが、その後の返済に影響がないかどうかもきちんと考えてから、支払方法を選ぶようにしましょう。
 

「保証料なし」の住宅ローンはお得？

では、「保証料なし」の住宅ローンはお得なのでしょうか。結論から申し上げると、保証料がないからといって、その住宅ローンを選ぶのがお得であるとは一概にはいえません。以下にその理由や注意点について解説します。
 
■「保証料なし」だけで選ぶのは危険
保証料のある・なしだけで選択してはいけない理由の1つに、保証料なしとしている金融機関はその分金融機関に対して支払う事務手数料を割高に設定しているところが多いということが挙げられます。
 
では、実際に保証料が必要な金融機関と必要でない金融機関における保証料と事務手数料を比較してみましょう。
 
＜保証料あり＞三菱ＵＦＪ銀行
＜保証料なし＞イオン銀行（手数料定率型を選択）
それぞれ3000万円を金利1％（借入期間35年）で申し込むと仮定
 

 
このように、保証料がある場合とない場合でほとんど差がないばかりか、このケースでは保証料なしのイオン銀行のほうが費用負担が大きくなっています。
 
（参考）
三菱ＵＦＪ銀行「新規お借り入れシミュレーション」（※1）
イオン銀行「住宅ローンシミュレーション」（※2）
 
■「保証料なし」の住宅ローンの注意点
一般的に保証料なしの住宅ローンの場合、事務手数料が高く設定されています。逆に保証料ありの住宅ローンの場合、事務手数料は少なく設定していることが多く、保証料と事務手数料の総額を比較した結果、そこまでの差はないということが多く見受けられます。
 
また、気を付けていただきたいのが「保証料なし」の住宅ローンの場合、保証料ありの住宅ローンに比べ審査が厳しい傾向にあるともいわれています。保証会社を利用しないことから、もしも利用者が住宅ローンの返済不能に陥った場合の貸し倒れリスクを考える必要があることから、おのずと審査基準も厳しくなることは必然ともいえるでしょう。
 

保証料以外にもさまざまな費用がかかる

ここまで幾度も述べているように、住宅ローンの契約では保証料以外にさまざまな費用がかかります。以下に代表的な諸費用の項目を紹介します。
 

1.印紙税

住宅購入の際の売買契約書や、注文住宅を建てる際に建設会社と交わす工事請負契約書、そして住宅ローンの契約の際の金銭消費貸借契約書に貼付し、消印して納める税金です。

 

2.登記費用

所有権設定や移転登記、さらに抵当権設定登記の際には登録免許税が必要となります。そして、その登記業務を代行する司法書士などに支払う報酬も発生します。

 

3.火災および地震保険料

購入した住宅に対する、火災保険および地震保険への加入にあたり、支払う保険料が該当します。

 

4.事務手数料

住宅ローンの契約の際、金融機関に対して支払う手数料です。

 
これら以外にも、不動産を取得した際にかかる不動産取得税なども考えておく必要があります。
 

住宅ローンは、返済計画やライフプランなどを確認してから選ぶ

住宅ローンは保証料だけでなく、諸費用全体を含めて考える必要があります。また、金融機関を選ぶ際には、諸費用もさることながら適用金利がいくらになるのか、そしてどのような金利プランが用意されているのかを見ることも大切です。
 
住宅を購入した後数年に、子どもの進学などまとまった支出が必要となることが分かっているのであれば、その期間が落ち着くまでは固定金利で、その後の期間については変動金利を選択できるようなプランにするなど、返済計画やライフプランに合わせて検討しましょう。
 

まとめ

住宅ローンは長期にわたって返済を続けていくものです。ローンの返済中であっても、想定外の出費や収入減に見舞われる可能性がないとはいえません。返済計画には常に余裕を持ち、そのうえでまとまった資金が用意できたのであれば、繰り上げ返済を行うなどしていきましょう。
 
また、返済が厳しくなりそうだと思ったら、借り換えなどを早めに考えることも大切です。返済期間中、住宅ローン以外にどのくらいの費用が必要になりそうか、そして返済資金が不足しそうになった際の対処法などについても、事前に計画しておくようにしてください。
 
（※1）三菱ＵＦＪ銀行「新規お借り入れシミュレーション」
（※2）イオン銀行「住宅ローンシミュレーション」
 
執筆者：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員
 

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