更新日: 2023.01.10 住宅ローン

「住宅ローン」借り換えのタイミング？ 2022年住宅ローン動向まとめ

執筆者 : 守屋鮎美

この記事は約 4 分で読めます。

住宅ローンは長らく低金利を維持してきました。しかし、2022年には金利の引き上げを決断した銀行もあり、住宅ローンを取り巻く環境が変化しつつあります。

近年の住宅ローンの動向を確認し、いま住宅ローンを借りていいのか、借り換えには適しているのか検討していきます。

執筆者：守屋鮎美（もりやあゆみ）

2級ファイナンシャルプランナー

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【auじぶん銀行の注意事項】
※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の２種類からお選びいただけます。
ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。

※固定金利特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます（保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます）。
金利タイプを組合わせてお借入れいただくことができるミックス（金利タイプ数2本）もご用意しています。お申込みの際にご決定いただきます。

※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます

・変動金利について
※2024年11月現在・本金利プランに住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利です。
※J:COM NET優遇割・J:COM TV優遇割は戸建のみ対象
※J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始となります。

1 2022年の住宅ローン関連の重要な動向
2 住宅ローン金利自体は引き続き過去最低水準
3 借り換えのポイント

2022年の住宅ローン関連の重要な動向

まずは2022年に起こった、住宅ローン関連の重要な動向を確認してみましょう。

住宅ローン10年固定金利、大手銀行により対応が分かれる

12月の住宅ローン固定期間10年の基準金利は各行で対応が分かれていますが、2022年初めから徐々に引き上げが行われています。

さらに12月20日には長期金利の引き上げ上限が0.5％に引き上げられました。今後も長期金利に連動する固定金利は上昇していく傾向にあるでしょう。

住宅ローン控除0.7％に引き下げ

これまで1％だった住宅ローンの控除が2022年の改正で0.7％に引き下げられました。

これ以外に2022年の住宅ローン控除の改正では、対象期限が2021年末から4年延長され2024年末までの購入物件が対象に、所得要件を年間合計所得金額2000万円に引き下げなどの変更が行われています。

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※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

住宅ローン金利自体は引き続き過去最低水準

金利の引き上げや住宅ローン控除率の引き下げなど、住宅ローンを取り巻く環境としてはマイナスに見える材料が並べられる結果となりましたが、実際には、適用金利の引き下げを各銀行が競っている状態で、住宅ローン金利自体は過去最低の水準にあります。

注目すべきはなんといっても、「変動金利」でしょう。ネット銀行などが力をいれており、最低金利は0.3％以下の銀行もあります

変動金利では、金利の上昇リスクを考えて、金利が許容できない数値まで上がった場合に繰り上げ返済ができるように自己資金を用意しておくことや、固定金利への借り換えを検討するなどの措置を講じることをおすすめします。

フラット35などの固定金利であれば金利上昇リスクはありませんが、仮に今後35年間現在の金利水準が続く、もしくはさらに下がった場合には高い金利で契約していることになります。

金利の正しい予測は誰にもできるものではありません。リスクをしっかり検討して備えておくことが大切です。

借り換えのポイント

すでに住宅ローンを契約している場合は、「借り換え」で月々の支払いが抑えられる可能性があります。

例えばフラット35でいえば、2011年まではフラット35の借入金利は2.5％前後となっており、それ以前にフラット35を契約している場合、現在の最低変動金利との金利差は驚きの2.2％。これは金額に直すと、仮に5000万円の借入をしていた場合、月々約5万3000円も支払いに差が生じる数値です。

実際の借り換えには、借換手数料、借換時の適用金利、残債額などにより、大きく変動するので、全ての利用者にメリットがあるわけではありません。

ただし、史上最低金利のいま借り換えを一度検討してみるには大変良い時期であるといえるでしょう。

また、借り換えを検討している場合、

・住宅ローンの変動金利上昇のタイミングがいつと見るか
・現在の借入が変動金利か、固定金利か

によって、その戦略が全く異なってきます。新規も借り換えも、ご自身の条件とリスクをきちんと把握して判断しましょう。