「住宅ローン」借り換えのタイミング？ 2022年住宅ローン動向まとめ

住宅ローンは長らく低金利を維持してきました。しかし、2022年には金利の引き上げを決断した銀行もあり、住宅ローンを取り巻く環境が変化しつつあります。
 
近年の住宅ローンの動向を確認し、いま住宅ローンを借りていいのか、借り換えには適しているのか検討していきます。

2022年の住宅ローン関連の重要な動向

まずは2022年に起こった、住宅ローン関連の重要な動向を確認してみましょう。
 

住宅ローン10年固定金利、大手銀行により対応が分かれる

12月の住宅ローン固定期間10年の基準金利は各行で対応が分かれていますが、2022年初めから徐々に引き上げが行われています。
 
さらに12月20日には長期金利の引き上げ上限が0.5％に引き上げられました。今後も長期金利に連動する固定金利は上昇していく傾向にあるでしょう。
 

住宅ローン控除0.7％に引き下げ

これまで1％だった住宅ローンの控除が2022年の改正で0.7％に引き下げられました。
 
これ以外に2022年の住宅ローン控除の改正では、対象期限が2021年末から4年延長され2024年末までの購入物件が対象に、所得要件を年間合計所得金額2000万円に引き下げなどの変更が行われています 。
 

住宅ローン金利自体は引き続き過去最低水準

金利の引き上げや住宅ローン控除率の引き下げなど、住宅ローンを取り巻く環境としてはマイナスに見える材料が並べられる結果となりましたが、実際には、適用金利の引き下げを各銀行が競っている状態で、住宅ローン金利自体は過去最低の水準にあります。
 
注目すべきはなんといっても、「変動金利」でしょう。ネット銀行などが力をいれており、最低金利は0.3％以下の銀行もあります
 
変動金利では、金利の上昇リスクを考えて、金利が許容できない数値まで上がった場合に繰り上げ返済ができるように自己資金を用意しておくことや、固定金利への借り換えを検討するなどの措置を講じることをおすすめします。
 
フラット35などの固定金利であれば金利上昇リスクはありませんが、仮に今後35年間現在の金利水準が続く、もしくはさらに下がった場合には高い金利で契約していることになります。
 
金利の正しい予測は誰にもできるものではありません。リスクをしっかり検討して備えておくことが大切です。
 

借り換えのポイント

すでに住宅ローンを契約している場合は、「借り換え」で月々の支払いが抑えられる可能性があります。
 
例えばフラット35でいえば、2011年まではフラット35の借入金利は2.5％前後となっており、それ以前にフラット35を契約している場合、現在の最低変動金利との金利差は驚きの2.2％。これは金額に直すと、仮に5000万円の借入をしていた場合、月々約5万3000円も支払いに差が生じる数値です。
 
実際の借り換えには、借換手数料、借換時の適用金利、残債額などにより、大きく変動するので、全ての利用者にメリットがあるわけではありません。
 
ただし、史上最低金利のいま借り換えを一度検討してみるには大変良い時期であるといえるでしょう。
 
また、借り換えを検討している場合、

・住宅ローンの変動金利上昇のタイミングがいつと見るか
・現在の借入が変動金利か、固定金利か

によって、その戦略が全く異なってきます。新規も借り換えも、ご自身の条件とリスクをきちんと把握して判断しましょう。
 

出典

国土交通省 住宅ローン減税改正
住宅金融支援機構 民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）
 
執筆者：守屋鮎美
2級ファイナンシャルプランナー