住宅ローンの「金利」引き上げで家計が火の車！「繰り上げ返済」や「借り換え」を検討すべき？

大手銀行から「2023年9月から固定金利を上昇させる」と発表がありました。このことによって家計が圧迫されるのではと、慌てている方も少なくないでしょう。今後の動向によっては、家計が火の車となる方も出てくるかもしれません。
 
そこで、住宅ローンの金利の引き上げがなされた場合、繰り上げ返済や借り換えについて検討すべきか考えていきます。

住宅ローンの金利上昇の背景は？

2023年9月より、大手銀行は住宅ローンの固定金利の引き上げを発表しました。その背景には、直近行われた日本銀行の金融緩和策の修正があるといわれています。住宅ローンの固定金利は長期金利を基準としているため、新発10年物国債の流通利回りに連動して上昇したと考えられます。
 

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※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の２種類からお選びいただけます。
ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。

※固定金利特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます（保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます）。
金利タイプを組合わせてお借入れいただくことができるミックス（金利タイプ数2本）もご用意しています。 お申込みの際にご決定いただきます。

※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます

・変動金利について
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繰り上げ返済は検討すべきか

住宅ローンの金利が上昇した場合、繰り上げ返済について検討してもよいでしょう。
 
住宅ローンの金利が上昇すれば、それだけ将来の総返済額が増えます。一方で、繰り上げ返済をすれば元金が減り、かつ、返済期間も短くなることから、結果的に総返済額を減らすことにつながります。場合によっては、金利引き上げ前と総返済額がさほど変わらないようにすることもできるでしょう。
 
ただし、住宅ローン控除の適用を受けている場合、金利や所得によっては、繰り上げ返済をせず住宅ローン控除の適用を優先した方が結果的にお得な場合もあるため、借り入れをしている金融機関と相談して決めることが大切です。
 
また、繰り上げ返済をすると、当初の返済計画に比べて大きな額のお金が、一時的に手元から離れることになります。繰り上げ返済に躍起になって、子どもの教育資金や万が一に備えた貯金をそちらに回すと、後々取り返しのつかないことにもなりかねません。金利上昇に伴う繰り上げ返済は、あくまでも余剰資金の範囲内で考えるべきです。
 
特に、金利が引き上げられ、それによって家計が火の車となってしまった場合は、無理に繰り上げ返済をすべきではないでしょう。火の車になるほどお金に困っている状態であれば将来の総返済額を減らすためではなく、今や近い将来必要なことに対してお金を使うべきです。
 
ただし、繰り上げ返済を実際にすべきかどうかは、繰り上げ返済の内容など個別の事情によります。諸条件を含めて十分な検討が必要です。
 

借り換えを検討すべきか

住宅ローンの金利が引き上げられた場合、今の金融機関よりも有利な条件で借り換え可能な金融機関があれば、借り換えを検討してもよいかもしれません。
 
ただし、借り換えには住宅ローンの残高などに応じて一定の手数料が生じます。借り換えをしても手数料によって、大した恩恵を受けられないこともあるのです。また、家計が火の車の状態では、借り換えによる手数料が大きな負担になり、無理に借り換えをすることで、今の生活すら立ち行かなくなる可能性もあります。
 
三菱ＵＦＪ銀行によれば、手数料の存在も踏まえると、例えば下記条件に該当するような方であれば借り換えを行うメリットがあるようです。

・借換先との金利差が1%以上
・借入残高が1000万円以上
・残りの返済期間が10年以上

仮にローン残高2000万円で残りの返済期間が25年ある状態の方が、金利差1%の住宅ローンへ借り換えを行った場合、年間の返済額が約10万円軽減されるようです（元利均等返済、ボーナス返済なし、借入利率が期間中不変であることを前提とする）。借り換えの手数料等62万円を含めても、25年間で200万円ほど得をするようで、借り換えによって削減できる総返済額の大きさが実感できます。
 
なお、住宅ローンの借り換えには再度審査が入ります。健康状態などによっては、借り換えができないことがある点には注意してください。
 

住宅ローンの金利が引き上げられても、落ち着いてどうするか考えること

いざ住宅ローンの金利が引き上げられ、それによって家計が火の車となってしまうのであれば、まずは落ち着いて状況を整理しましょう。
 
繰り上げ返済や借り換えによって、必ずしも状況をすぐに改善できるわけではありません。特に既に家計が火の車となっている状態であれば、繰り上げ返済や借り換えをしない方が、家計にとってはよい場合もあります。
 
もし、金利が上がってしまい、どうすべきか悩んだときは、現在住宅ローンを借りている金融機関や、住宅ローンを得意とするFP（ファイナンシャルプランナー）などに相談してみてください。
 

出典

三菱ＵＦＪ銀行　住宅ローンのお借り換えをお考えの方に
 
執筆者：柘植輝
行政書士