住宅ローンの基本　その2　住宅ローンの返済方式と返済期間

「その1」では、住宅ローンの基本事項について説明しました。「その2」では、返済方式や返済期間が住宅ローンの返済総額にどのような影響を与えるのか説明します。

元利均等返済と元本均等返済

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元本均等返済の2つがあります。それぞれの返済方法と返済総額の関係を説明します。
 

●元利均等返済

元利均等返済は、毎月の返済額が一定で、返済額の内訳が元本返済と利息返済に分かれています。
 
返済期間中の月ごとの返済額を一定にするため、借り入れ当初の返済額では利息の占める割合が大きく、元本返済額は最小に抑えられます。未返済元本は減っていくので、返済が進むにつれて利息の返済額は少しずつ減り、徐々に元本返済の割合が増えます。
 
元利均等返済には、毎月の返済額が一定なので資金計画を立てやすいという利点がありますが、返済期間を一定とした場合、以下に述べる元本均等返済に比べ、利息の支払総額が多くなる欠点があります。
 

●元本均等返済

元本均等返済は、毎月の元本返済額が一定で、利息返済額が徐々に減少していく返済方法です。借入金額を返済月数で割った金額を元本として毎月返済するので、未返済元本の減少が早くなります。
 
返済の開始当初は元本に利息をプラスした返済総額は大きいのですが、返済が進むにつれて返済総額は徐々に減少します。
 
元本均等返済では、元利均等返済に比べて元本金額が早く返済されるだけでなく、未返済元本が早く減っていき、返済期間中の利息を含む返済総額が元利均等より少なくなるという利点があります。
 
ただし、返済初期の返済総額が大きいので、例えば若いうちから住宅ローンを組んだ場合、年収の低い時期の返済総額が大きくなり、資金計画が立てにくいという欠点があります。
 
要するに、元利均等返済では毎月の返済額は一定でも利息の返済総額が大きくなり、一方、元本均等返済では当初の返済総額が大きいので初期の資金負担も大きくなりますが、返済総額は少なくなります。
 
どちらの返済方法を選ぶかは、個人の経済状況や資金計画に応じて検討する必要があります。
 

返済期間と総返済額の関係

住宅ローンの返済期間と総返済額には密接な関係があります。
 
元利均等返済と元本均等返済、どちらの場合でも借入金額と利率を一定とすると、返済期間が長いほど月々の返済額は小さくなりますが、期間が長くなった分、金利負担が増加し、総返済額は増加します。
 
逆に、返済期間が短いほど月々の返済額は大きくなりますが、期間が短くなるので、その分の金利負担が軽減して総返済額は減少します。
 
従って、住宅ローンの返済期間を選ぶ際には、自身の経済的な状況や将来の返済計画などを考慮してバランスを取ることが重要です。
 
返済期間を短くすることで金利負担を減らせますが、月々の負担が大きくなる可能性があります。逆に、返済期間を長くすることで月々の負担は軽減されるものの、返済が長期間にわたるため、返済総額は増えることになります。
 

まとめ

ここまで説明したとおり、ローンの返済方法は月々の返済額に影響し、また返済総額にも影響を与えます。返済期間についても同様で、借入金額や利率などの条件を一定とした場合、返済期間が長いほど、利息を含む返済総額も大きくなります。
 
実際に住宅ローンを組む場合は、自分自身の資金やライフプランなどを考慮して、どの返済方法が適しているかを考えた上で借り入れの条件を決める必要があります。
 
また、借り入れ後のライフプラン変更、借入金利の変更、繰り上げ返済や借り換えによって住宅ローンの条件を変更することが必要なケースも出てきます。住宅ローンは長い期間をかけて返済していくことになるので、ライフプランなどに応じた返済計画を立てることが大切です。
 
執筆者：浦上登
サマーアロー・コンサルティング代表　CFP　ファイナンシャルプランナー