43歳、昨年結婚し住宅購入を考えています。年収「400万円未満」ですが、「3000万円」の住宅ローンは無謀でしょうか？

結婚・出産などのライフイベントを機に、マイホームの購入を検討する人もいるでしょう。「令和4年度住宅市場動向調査報告書」によると住宅購入時の平均年齢は、注文住宅で43.8歳、分譲戸建住宅で39.5歳、分譲集合住宅で44.8歳となっており、40代でマイホームを手に入れる人が多いといえそうです。
 
ただ、43歳で年収が400万円未満の場合、3000万円の住宅ローンを組むのは簡単ではありません。これは借入額を考えるときの指標となる「年収倍率」や「返済比率」が関係します。
 
そこでこの記事では、43歳・年収400万円未満の人を例に、住宅ローン借入可能額の概算と無理がないとされる借入額を紹介します。

年収400万円未満で3000万円のローンを組むのは簡単ではない

金融機関からの借入可能額を算出する目安に、「年収倍率」があります。年収倍率とは、購入する住宅価格が世帯年収の何倍か示す数値のことです。「住宅購入価格÷年収」の計算式で算出できます。例えば、購入する住宅価格が3000万円で世帯年収が300万円の場合の年収倍率は10倍です。
 
住宅支援機構の「2022年度フラット35利用者調査」によると、年収倍率は以下のとおりです。
 
【図表1】

	年収倍率	所要資金
土地付注文住宅	7.7倍	4694万円
建売住宅	6.9倍	3719万円
注文住宅	6.9倍	3717万円
中古戸建て	5.7倍	2704万円
マンション	7.2倍	4848万円
中古マンション	5.9倍	3157万円

独立行政法人住宅金融支援機構 2022年度フラット35利用者調査 より筆者作成
 
図表1を見ると年収倍率が最も低いのは中古戸建ての5.7倍であり、最も高いのは土地付注文住宅の7.7倍です。このことから審査に通る住宅ローン額は年収倍率5～7倍程度であると考えられます。
 
今回のケースは年収400万円未満のため、例として年収399万円の場合の住宅ローン借入可能額を単純に計算すると約2274～3072万円です。年収399万円であれば3000万円を借り入れてのマイホーム購入も不可能ではないといえます。
 
しかし、年収350万円の場合は約1995～2695万円であり、3000万円の住宅ローンを組むことは難しいと予想できます。
 

年収400万円未満の無理のない借入額

年収倍率は金融機関が融資可能額を判断する参考数値のため、年収が大きく影響します。しかし、無理なく返済できる借入額は年収だけでなく返済期間や個人の状況によって異なるものです。
 
そのため、無理のない借入額を検討する際は「返済比率」から予算を立てる必要があります。返済比率とは、年収に占める年間返済額の割合のことです。
 
一般的に、金融機関で設定されている返済比率は30～35％となります。図表2はフラット35の返済比率の基準です。
 
【図表2】

年収	400万円未満	400万円以上
返済比率	30％以下	35％以下

住宅金融支援機構 ご利用条件 より筆者作成
 
図表2から分かるように、年収399万円と年収400万円との差は1万円であるものの、設定された返済比率が異なるため借入可能額にも差が出ます。
 
例えば、年収400万円で返済負担率35％、年収399万で返済負担率30％の審査水準において、借入可能額は図表3のようになります。
 
【図表3】

年収399万円（返済負担率30％）	約3020万円
年収400万円（返済負担率35％）	約3550万円

一般財団法人 住宅金融普及協会 返済負担率の計算 でのシミュレーションより筆者作成
 
※金利1.960％、借入期間35年、元利均等返済の前提で算出
 
つまり、返済比率で見たときの借入可能額は年収399万円で3020万円となり、年収399万円でも3000万円の住宅ローンの審査に通る可能性はあります。しかし、無理なくローンを返すには、返済比率が25％以下が理想だといわれています。
 
年収399万円の月収手取りは約26万円であり、26万円の25％は6万5000円となります。毎月の返済額を6万5000円とすると（借入期間は35年、固定金利1.960％）、借入可能額は概算で1974万円です。
 

年収400万円未満で3000万円の住宅ローンを組むのは不可能ではない

年収400万円未満で3000万円の住宅ローンを組むことは、不可能ではありません。また、夫婦の収入を合算したり返済期間を延ばしたりすることで、審査に通る可能性を高めることもできるでしょう。
 
しかし、無理なく返済できる借入額にするには返済比率を25％以下に収めることが理想です。出産予定や子の進学、自動車の購入予定などがある場合は、住宅ローン以外の費用も想定して資金計画を立てましょう。
 

出典

国土交通省 令和4年度住宅市場動向調査報告書
国土交通省 令和4年分民間給与実態統計調査
住宅支援機構 2022年度フラット35利用者調査
 
執筆者：新川優香
2級ファイナンシャル・プランニング技能士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士