友人が「住宅ローンを借り換えたら返済額が安くなった」と喜んでいました。うちは住宅ローンが2000万円残っていますが、借り換えのメリットはありますか？

住宅ローンの借り換えを判断する基準は3つあります。それは、ローン残高1000万円以上、金利差1％以上、残りのローン返済期間10年以上です。
 
しかし、必ずしもこの基準に当てはまらなくても借り換えメリットがある場合もあります。そこで、今回は住宅ローン金利差が1％未満のご相談者の例を見ながら、借り換えメリットを検証してみたいと思います。

金利差0.5％の住宅ローンに借り換えると

まず、ご相談者の住宅ローンの状況は以下のとおりでした。

ローン残高：2000万円
残りのローン返済期間：18年
金利：0.95％

借り換え基準の3つ基準のうち、残高と返済期間は基準をクリアしています。ご相談者は、「最近は0.3％、0.4％とか、とても低い金利を見るので、借り換えた場合メリットがあるのでしょうか」と言います。
 
0.95％の金利の住宅ローンから0.3％や0.4％のローンに借り換えると金利は低くなるわけですから、ローン自体の返済額は当然少なくなります。しかし、借り換えにあたっては、手数料など諸費用が発生します。そこで、仮に0.4％の住宅ローンに借り換えた場合のシミュレーションをしました。
 
すると、下記のような結果になりました。

金利0.95％→0.4％
総返済額　2180万円→2070万円
月々返済額10万円→9.5万円

総返済額は110万円減り、月々の返済額も5000円減りました。一方、諸費用として下記費用の負担が発生します。

事務手数料　　44万円
登記関連　　　10万円
司法書士報酬　10万円
印紙税　　　　　2万円
合計　66万円

しかし、利息が110万円減りますから、66万円の費用が発生したとしても、44万円のコスト削減になることがわかりました。この内容であれば借り換えメリットはあるといえます。
 

団信を確認する

しかし、ここで確認したいのが、現在のローンの団信の内容です。死亡や高度障害状態になると住宅ローン残高がゼロになる団信は標準でついていますが、3大疾病やガンになってもローン残高がゼロになるオプションをつけると、金利が上乗せされます。
 
相談者の住宅ローンを確認すると、金利0.2％を上乗せしてガン団信を付帯していました。しかし、相談者が契約した当初と現在では団信の内容は大きく異なります。
 
現在の団信はバラエティに富み、ガン団信なら上乗せ金利は0.1％だったり、上皮内ガンの場合はローン残高がゼロにならないにしても給付金が支給されたり、3大疾病から8大疾病を保障するものまでさまざまです。
 
そこで、金利上乗せが0.25％で付帯できる3大疾病の団信をつけた場合もシミュレーションしてみました。すると、下記のような結果になりました。

金利0.95％→0.65％
総返済額　2180万円→2120万円
月々返済額10万円→9.8万円

総返済額は約60万円減り、月々の返済額も約2000円減りました。しかし、諸費用の金額は先ほどの例と同じ約66万円です。したがって、月々の返済は小さくなりますが、諸費用を考えると、6万円のコスト増になります。
 
そこで、相談者は、3大疾病はあきらめて現在と同じガン団信のみ付帯するとして、0.1％の金利上乗せで借り換えを考えることにしました。すると、下記のような結果になりました。

金利0.95％→0.5％
総返済額　2180万円→2100万円
月々返済額10万円→9.7万円

総返済額は80万円減り、月々の返済額も約3000円減りました。諸費用は約66万円です。したがって、14万円のコスト削減になります。ローン借り換えには手続きなどの労力も必要ですから、コスト削減額としては、ご相談者が想像していたほど大きな金額ではないようです。
 
しかし、団信の内容が、診断給付金が出たり、先進医療を受けるとその費用を給付金として受け取れたり、現在の団信の内容よりはるかに良い内容になりそうなため、相談者は借り換えを検討することになりました。
 

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まずは、借り換えシミュレーションを

借り換えにあたっては、どれだけメリットがあるのか、まずはその金額が分からないと判断できません。住宅ローンの借り換えシミュレーションができるサイトはたくさんあります。まずは、ご自身のケースの借り換えシミュレーションをしてみましょう。
 
執筆者：前田菜緒
FPオフィス　And Asset 代表、CFP、FP相談ねっと認定FP、夫婦問題診断士

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