借入残高1800万円・返済期間は残り12年。金利の低い住宅ローンに借り換えたいのですが、借り換えをしないほうがいい場合があるって本当ですか？

Aさんの現在の住宅ローン残高は約1800万円、返済期間は残り12年です。金利が低い住宅ローンを見つけたので、早速借り換えをしようと思っていたのですが、借り換えをしないほうがいいケースがあると聞き、心配になってきたそうです。借り換えをしないほうがいいケースとはどのようなケースなのでしょうか。FPがアドバイスします。

負担が増えるケース

金利が低い住宅ローンに借り換えたとしても、必ずしも負担が減るとはかぎりません。なぜなら、借り換えには諸費用がかかるためです。諸費用が原因で、逆にコスト高になってしまっては借り換えの意味はありません。したがって、借り換えるなら諸費用も含めて判断する必要があります。
 
では、諸費用はどの程度かかるのでしょうか。銀行にもよりますが、Aさんの場合、目安は下記のとおりです。

●銀行の手数料（2.2％）：1800万円×2.2％＝39万6000円
●登記関連：10万円
●司法書士報酬：10万円
●印紙代：2万円
〇合計：約62万円

Aさんの場合、諸費用は約62万円かかりそうです。したがって、ローン返済において62万円以上の負担軽減がないと借り換えをしても損をすることになります。仮に同じローン期間（12年）で借り換えた場合、月々の返済が下記の金額以上少なくならないとメリットはないということです。

62万円÷12年÷12ヶ月＝4300円

例えば、現在の月々のローン返済額が13万4300円なら、借り換えによって毎月の返済額が13万円以下にならないと借り換えしても損をするということになります。
 

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団信が変わる場合

借り換えによって、団信（団体信用生命保険）の内容が変わることがあるかもしれません。例えば、今はがん団信がついているけれど、借り換えによってがんが保障されなくなるなら、借り換えてよいかどうか慎重に判断する必要があるでしょう。
 
もちろん、団信の保証が小さくなっても問題ないなら借り換えメリットがあるといえますが、団信の内容が変わるかどうかは借り換え前に確認しておきましょう。
 

借り換え前にシミュレーションを

住宅ローンを借り換えするには、手間がかかります。手間をかけた割には、ほとんど借り換えメリットがなかった、借り換えしないほうがよかったということのないよう、借り換えを希望する銀行のホームページや窓口などで借り換えた場合のシミュレーションを行ってみてください。そのうえで、借り換えするかどうか判断するようにしましょう。
 
執筆者：前田菜緒
FPオフィス　And Asset 代表、CFP、FP相談ねっと認定FP、夫婦問題診断士