住宅ローン「3500万円」の返済を“35年→25年”に繰上げたいです。金融機関に「金利が0.5％上がりますよ」と言われましたが、損になりますか？ 返済額を「毎月・総額」で比較
今回は具体的な数字を用いて、毎月の返済額と総返済額がどの程度変わるのかをシミュレーションし、判断のポイントを解説します。
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
目次
住宅ローンは返済期間で「毎月の負担」と「総額」が変わる
住宅ローンは、借入額・金利・返済期間の3つで返済額が決まります。返済期間を短くすると、利息は軽減されますが、毎月の返済額は増えます。なお、多くの金融機関では、返済期間が短いほど金利がやや高く設定される傾向があるといえるでしょう。
今回は以下の条件で比較します。
・借入額：3500万円
・35年ローン：金利1.5％
・25年ローン：金利2.0％(35年1.5％+0.5％）
・ボーナス返済：なし
・元利均等返済
3500万円を35年ローンで借りた場合の返済額
まず、35年ローン(金利1.5％)の場合です。
・毎月の返済額：10万7359円
・年間返済額：128万8308円
・総返済額：4498万3421円
利息を含めた総返済額は、元本3500万円に対して約1000万円増えます。毎月の負担は比較的抑えられますが、返済期間が長い分、利息の支払いが多くなるのが難点です。
3500万円を25年・金利2.0％で借りた場合の返済額
次に、25年ローン(金利2.0％)の場合を見てみましょう。
・毎月の返済額：14万8349円
・年間返済額：178万188円
・総返済額：4450万4700円
35年ローンと比べると、毎月の返済額は約4万1000円増加します。一方、総返済額は約50万円減少します。
毎月4万円増は家計にとって重い？
25年ローンは総返済額が減るメリットがありますが、毎月の負担増が家計に与える影響は無視できません。特に注意したいのは以下の点です。
・子どもの教育費など出費が増える時期と重ならないか
・収入は今後も安定しているか
・病気や転職などのリスクに備えられるか
・借り換えをする場合、手数料を含めて得をしているか
現在は問題なく支払えていても、将来の支出増を見込んで余裕を持った返済計画を立てることが重要です。
25年ローンが向いている人・慎重に考えたい人
それぞれの特徴を以下に整理します。
・世帯収入に余裕があり、毎月4万円の負担増でも問題がない人
・定年前に完済したい明確な目的がある人
・将来的な収入減のリスクが小さい人
・教育費や老後資金の準備がこれから本格化する人
・収入がボーナス頼みになっている人
・生活費を切り詰めないと返済できない人
「35年ローン＋繰り上げ返済」という選択肢もある
毎月の負担増が不安だという人は、35年ローンを選びつつ、余裕のある年に繰り上げ返済を行う方法もあります。これなら家計に余裕がない時期は返済額を抑え、余裕がある時に利息を減らすことができます。
住宅ローン返済は家計への影響を慎重に検討
3500万円の住宅ローンを25年で返済すると、金利が0.5％上がる一方で総返済額は約50万円減ります。ただし、毎月の返済額は約4万円増えるため、家計への影響を十分に考慮する必要があります。
シミュレーションの数字だけでなく、将来の生活設計も踏まえて、自分に合った返済期間を選ぶことが大切です。返済期間を短くしたいのであれば、元本の繰り上げ返済も検討すると良いでしょう。
執筆者 : 上嶋勝也
2級ファイナンシャル・プランニング技能士
