住宅ローンの審査に落ちるのはどんな人ですか？ 年収600万円、4000万円のマンション購入を検討中です
1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP認定者、宅地建物取引士、管理業務主任者、第一種証券外務員、内部管理責任者、行政書士
外資系証券会社、銀行で20年以上勤務。現在は、日本人、外国人を対象とした起業家支援。
自身の親の介護、相続の経験を生かして分かりやすくアドバイスをしていきたいと思っています。
住宅ローン審査
住宅ローンは、マイホームを購入するときに、頭金で足りない分を金融機関から借り入れします。金融機関は、本人の属性に基づいてお金を貸す、貸さないを判断します。
住宅ローンの年間返済額は、年収の20％以内が生活に余裕を残す割合といわれています。例えば相談者の場合は、年収600万円ですので､「年収600万円×20％＝年間120万円（月10万円）」が余裕のある返済額です。
月10万円で借りられる金額は、約3500万円です（35年返済･金利1％で想定）。これに頭金500万円を入れると約4000万円になり、相談者の場合（年収600万円で4000万円のマンションを購入）は、年収だけ見ると住宅ローン審査は問題なく通りそうです。
しかし住宅ローン審査は、年収だけを見るのではなく、本人が長い期間にわたり毎月きちんローンを返済していけるのかをあらゆる角度から審査します。
審査に落ちるケース
それでは、審査に落ちるケースとはどのような状況なのでしょうか。主なケースとして、以下の5つを紹介します。
1．信用情報に傷がある
クレジットカードの支払い遅延や携帯電話料金の滞納などは、信用情報に記録をされます。特に過去5年間の延滞は、審査に落ちる原因になります。
2．他に借り入れがある
現在、自動車ローン、カードローン、リボ払い、教育ローンなどの借り入れがある人は、住宅ローン審査のときに申告をします。
金融機関は、返済負担率（年間返済額÷年収×100）を重視しますので、住宅ローンだけであれば「年間120万円÷年収600万円×100＝20％」で余裕のある返済額であるとしても、他の借り入れを合計して返済負担率が高くなると審査は厳しくなります。
3．雇用形態が非正規の場合や勤続年数が短い
年収600万円でも雇用形態が契約社員や派遣社員の場合は、正社員の場合よりも審査が厳しくなります。例えば、正社員の場合は勤続年数1年以上としている場合でも、非正規社員の場合は3年以上が必要であるとしている金融機関があります。
また、個人事業主の場合は、直近2～3年間安定した所得がないと審査に落ちる可能性があります。
4. 物権の評価が低い
住宅ローンを借りる人は、購入した物件を担保に金融機関からお金を借ります。そのため金融機関は、物件の立地や築年数、管理状況を見て担保として適切か判断します。担保価値が低いと判断されると、融資額を減らされたり審査に落とされたりします。
5. 頭金が少ない
住宅ローンの頭金は、物件価格の20％前後が理想といわれています。頭金が少なく、貯蓄残高も少ないと、金融機関は返済能力を疑います。
まとめ
金融機関により審査基準は異なりますが、長期にわたり継続的に支払うことができるのか、年収だけでなくあらゆる面でチェックをされます。
注意していただきたいのは、金融機関が見るのはその審査時点での支払い能力ですので、その後、転職や病気等により年収が下がっても基本、金融機関は考慮してくれません。支払いが滞ると、一括返済か現金がなければ物件を売却することを迫られます。
また住宅ローンは、本人（と家族）が住むことを前提に低い金利になっているため、住まないで人に貸すことはNGです。
例外として、転勤や親の介護などやむを得ない事情のため、一時的に転居をして人に貸すなどの事情がある場合は許可される可能性があります。事前に相談をしない状態で住所を異動したことを金融機関に知られると、一括返済を要求されることがあります。
ところで、住宅ローンの完済時年齢は、都市銀行、ネット銀行、地方銀行で多少の差はあるものの、80歳未満、75歳未満としているところが多いですが、年金から住宅ローンを捻出すると老後生活に余裕がなくなります。
なるべくなら現役時代、お金に余裕があるときに少しでも繰り上げ返済をして、定年までに住宅ローンを完済するようにしましょう。
執筆者 : 篠原まなみ
1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP認定者、宅地建物取引士、管理業務主任者、第一種証券外務員、内部管理責任者、行政書士
