住宅ローン「3000万円」残ってるのに、金利が“0.5％”上昇して不安…返済総額はいくら増えますか？ 友人は「5年・125％ルールがあるから大丈夫」と言いますが、支払いを抑えられるのでしょうか？

最近は金利上昇のニュースがよく聞かれますが、住宅ローンが残っており不安に思う人も多いでしょう。そのような中、友人から「変動金利には5年ルールや125％ルールがあるから平気でしょう」などと言われると、少し安心する人もいれば、「本当に？」と思う人もいるかもしれません。
 
本記事では、5年ルール・125％ルールの仕組みと、金利が0.5％上がった場合の返済総額への影響を具体的に解説します。

「5年ルール」「125％ルール」とは？

変動金利型の住宅ローンでは、多くの金融機関が独自に「5年ルール」と「125％ルール」を設けています。
 
5年ルールとは、金利が上昇しても毎月の返済額は5年間据え置かれる仕組みです。たとえ金利が上がっても、すぐに返済額が増えるわけではありません。
 
125％ルールとは、5年後に返済額を見直す際、直前の返済額の125％を上限とするルールです。例えば月8万円であれば、見直し後も最大10万円までに抑えられます。このため、「急に返済額が倍になることはない」などと説明されることもあるでしょう。
 

本当に平気なのか？

返済額が急に跳ね上がらないという点だけを見れば、確かに安心材料に見えます。しかし、ここで注意したいのは、返済額が据え置かれている間も、利息は新しい金利で計算され続けるという点です。
 
5年ルールや125％ルールがあったとしても、総返済額が抑えられる仕組みではありません。つまり、負担が消えるわけではなく、先送りされているに過ぎないのです。
 
制度として返済額の急激な上昇を抑える仕組みはありますが、それだけで将来の負担が軽くなるとは限らない点には注意が必要です。
 

0.5％上昇で返済総額はいくら増える？

それでは実際に、金利が0.5％上昇すると、どれくらい差が出るのでしょうか。ここでは次の条件で比較します。
 

・借入残高：3000万円
・返済期間：30年
・元利均等返済
・ボーナス返済なし

 
金利1.0％の場合、総返済額は3473万6760円です。一方、金利1.5％の場合は3727万2960円となります。そのため、差額は253万6200円です。
 
月々の返済額で見れば差は1万円程度なので大きくはないかもしれません。しかし、30年という長期で見ると、わずか0.5％の違いでも250万円超の差になるのです。「たった0.5％」といえども、長い目で見ればその負担は決して小さなものではないでしょう。
 

金利上昇局面で考えたい対策

ここからは、現在のような金利上昇局面で検討していきたい対策についてみていきます。まず考えたいのが、繰上げ返済です。元金を減らせば、その後にかかる利息も減少します。特に残高が大きい時期ほど大きな効果が期待できます。
 
次に、借り換えの検討です。固定金利への切り替えや、より条件のよい金融機関への借り換えでリスクを抑えられる場合も少なくありません。
 
そして何より重要なのが、返済シミュレーションの見直しです。現在の残高と金利で、将来の総返済額がどう変わるのかを一度確認しておくことが、冷静な判断につながるでしょう。
 

まとめ

住宅ローン残高3000万円で金利が0.5％上昇すると、返済総額は250万円程度増える可能性があります。5年ルールや125％ルールがあっても、この総額ベースでは負担が軽減されるわけではありません。
 
金利上昇局面では、総額でいくら返済額が増えるのかを確認することが大切です。数字で把握し、必要に応じて対応策を検討することが、不安をコントロールする第一歩といえるでしょう。
 
執筆者 : 三浦大幸
2級ファイナンシャルプランニング技能士/日商簿記3級/第一種衛生管理者/証券外務員/英検2級など

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