住宅ローン「残債1000万円・15年」で、金利が“0.5％”低いプランへ借り換えを検討中。手数料など“30万円”かかると「意味がない」と感じますが、支払額はどれだけ変わりますか？
しかし、借り換えにより金利が大きく変わるケースはあまり多くないのが実情です。本記事では、借り換えにより金利が0.5％低下する場合の支払額の変化をシミュレーションや、借り換えを考える際の注意点について解説します。
ファイナンシャルプランナー
FinancialField編集部は、金融、経済に関する記事を、日々の暮らしにどのような影響を与えるかという視点で、お金の知識がない方でも理解できるようわかりやすく発信しています。
編集部のメンバーは、ファイナンシャルプランナーの資格取得者を中心に「お金や暮らし」に関する書籍・雑誌の編集経験者で構成され、企画立案から記事掲載まですべての工程に関わることで、読者目線のコンテンツを追求しています。
FinancialFieldの特徴は、ファイナンシャルプランナー、弁護士、税理士、宅地建物取引士、相続診断士、住宅ローンアドバイザー、DCプランナー、公認会計士、社会保険労務士、行政書士、投資アナリスト、キャリアコンサルタントなど150名以上の有資格者を執筆者・監修者として迎え、むずかしく感じられる年金や税金、相続、保険、ローンなどの話をわかりやすく発信している点です。
このように編集経験豊富なメンバーと金融や経済に精通した執筆者・監修者による執筆体制を築くことで、内容のわかりやすさはもちろんのこと、読み応えのあるコンテンツと確かな情報発信を実現しています。
私たちは、快適でより良い生活のアイデアを提供するお金のコンシェルジュを目指します。
住宅ローンを借り換えるメリット
住宅ローンの借り換えには、主に以下のようなメリットがあります。
低い金利への乗り換えで総返済額を削減できる
今よりも低い金利のローンに借り換えることで、毎月の返済額を抑えられます。金利差がわずかであっても、残高が多い場合や返済期間が長く残っている場合は、総利息を大幅に減らせるケースもあるでしょう。
変動金利から固定金利に切り替えられる
現在は変動金利を選んでいる方が、将来的な金利上昇に備えるため、固定金利の住宅ローンに借り換える場合もあります。「いつ金利が上がるか分からない」という不安が解消され、家計管理の見通しが立てやすくなるでしょう。
保険（団信）の保障を強化できる
住宅ローンの借り換えは、付帯する団体信用生命保険（団信）を見直すチャンスです。
がん・脳卒中・急性心筋梗塞などの「3大疾病」をはじめ、病気などで働けなくなったときの保障を手厚くすることで、生活の不安を軽減できます。具体的には、「特約付き団信」または「特定疾病保障保険」に加入することで、ローン返済中の疾病に備えやすくなるでしょう。
住宅ローンの返済中に団信の内容を変えることはできませんが、借り換えを利用すれば、今の自分に合った手厚い保障に切り替えることが可能です。
金利が0.5％低い住宅ローンに借り換えた場合をシミュレーション
では、実際に金利が0.5％低い住宅ローンに借り換えた想定で、具体的な金額をシミュレーションしてみます。
・住宅ローン残債：1000万円
・残りの返済期間：15年
・金利2％のローンから、金利1.5％のローンに借り換え
・ボーナスを使った返済なし
この条件で借り換えると、総返済額は1158万3075円から1117万3280円まで減少します。つまり、このケースでの借り換えによる差額は、約40万円です。
住宅ローンを借り換える際の注意点
今よりも金利の低い住宅ローンに借り換えれば、総返済額を減らせます。しかし、借り換えの際には以下の2点に気をつける必要があります。
借り換えの手続きで諸費用が発生する
住宅ローンの借り換えには、諸費用が発生します。具体的な金額はその時点でのローン残高によって変わりますが、30万円から100万円程度が一般的です。
この費用には、銀行へ支払う事務手数料や保証料のほか、登記手続きを依頼する司法書士への報酬、元のローンを完済するための手数料など、さまざまな項目が含まれます。
そのため、実際に借り換えで軽減される金額は、返済額の差額から諸費用の合計を差し引いた額となります。例えば、先ほどのシミュレーションでは借り換えの差額は約40万円でしたが、諸費用に30万円かかった場合、実際に得をする金額は約10万円となります。
住宅ローンの借り換えを検討する際は、諸費用を含めて家計にプラスになるかどうか、慎重に見極めるようにしましょう。
住宅ローン控除額が減る可能性がある
住宅ローン控除は、住宅ローンの利用者が支払う税金を抑えられる制度ですが、借り換えをする際には注意が必要です。控除のルールは定期的に改正されているため、借り換え後も引き続き適用を受けるには、最新の基準に合わせた条件を満たさなければなりません。
また、借り換えによってローン残高や返済期間が変わることで、以前よりも受け取れる控除額が少なくなるケースもあります。金利の差だけを見るのではなく、今受けている控除のメリットをそのまま継続できるかどうか、事前にしっかりと確認しておく必要があるでしょう。
0.5％の差でも、支払い総額は確実に変わる
今よりも金利の低い住宅ローンに借り換えれば、ローンの残高は確実に変化します。
ただし、借り換えの手続きには諸費用が発生するため、それらを差し引いても減額が期待できるのか、事前に検討しておかなくてはなりません。金利の差だけでなく、実際にどの程度の恩恵があるのかをよく考慮することが大切です。
出典
国税庁 No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
