「新築に月7万円で住めます」を信じて契約したら、35年後「一括1500万円返済」を求められ“自宅を売却”することに…家族で暮らした家をナゼ？「残クレ住宅ローン」の落とし穴
さらに、住宅価格の下落や金利上昇によって想定どおりに資金計画が進まない可能性もあります。本記事では、残価設定型住宅ローンの仕組みや一般的な住宅ローンとの違い、契約前に確認したいリスクや注意点を分かりやすく解説します。
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目次
残価設定型住宅ローンとは？ 月々の返済額が安くなる仕組み
残価設定型住宅ローンは、住宅価格の一部を「残価」として契約終了時まで返済を据え置く仕組みです。
例えば、世帯年収550万円の家庭（夫・妻・子ども1人）が4000万円の住宅を購入するケースを考えてみましょう。残価設定型住宅ローンで35年返済、金利年1.0％（変動）、残価1500万円を設定した場合、毎月の返済額は約7万1000円になります。
毎月約7万1000円の返済額で新築住宅に住めるため、一見すると無理のない返済計画に見えるかもしれません。しかし、このケースでは1500万円の残価が据え置かれたまま残るため、35年後にはその資金をどのように用意するかを考える必要があります。
なお、月々約7万1000円は、返済対象となる2500万円部分の元利返済に加え、据え置く1500万円部分の利息負担も含めた概算です。実際の返済額は商品内容や金利条件によって異なります。
残価設定型住宅ローンの契約満了時の選択肢
残価設定型住宅ローンを利用する場合、契約満了時に残価をどうするかが大きなポイントになります。
残価を一括返済する
最もシンプルな方法は、契約終了時に残価を一括返済することです。しかし、35年後に1500万円を現金で用意できる家庭は決して多くないでしょう。世帯年収550万円で子育てや教育費の負担がある家庭では、老後資金の準備と重なる可能性もあります。
ローンを借り換える
残価部分について、新たなローンを組む方法もあります。ただし、その時点の年齢や収入状況によっては審査が厳しくなる可能性があります。特に契約満了時が60代後半から70代の場合、希望どおりの条件で借り換えできるとは限りません。
自宅を売却する
住宅を売却して残価を精算する方法もあります。その際、売却価格が残価を下回ると不足分は自己資金で補わなければなりません。
このように、契約終了時の選択肢にはそれぞれ注意点があります。特に住宅価格や金利など将来の環境変化によって負担が変わる可能性があるため、事前にリスクを理解しておくことが重要です。
家の価値が残る前提が崩れたときに起こる問題
残価設定型住宅ローンは、将来も一定の住宅価値が残ることを前提とした仕組みです。しかし、住宅価格は必ずしも購入時の想定どおりには推移しません。
住宅価格の下落リスク
住宅価格は、立地や人口動態の影響を受けます。人口減少が進む地域では住宅需要が低下し、売却価格が想定より下回る可能性があります。また、築35年を超える住宅は、土地の価値は残っても、建物部分の評価は購入時より下がっているケースが少なくありません。
例えば、35年後の売却価格を1500万円と想定していても、実際には1000万円しか値が付かなければ、差額の500万円を自己資金で補う必要があります。
金利上昇リスク
契約終了後に借り換えを行う場合、その時点の金利水準の影響を受けます。
契約時点では低い金利で借りられたとしても、35年後の金利がどうなっているかは誰にも分かりません。金利が上昇していれば、借り換え後の返済負担は想定以上に重くなる可能性があります。
住宅購入時には、「今払えるか」だけでなく、「将来も払えるか」という視点が欠かせません。
マイホーム購入で後悔しないために契約前に確認したいポイント
残価設定型住宅ローンを検討する際は、月々の返済額だけで判断しないことが大切です。毎月の負担が軽く見えても、契約終了時には残価の返済が必要になるため、総支払額まで確認しましょう。
また、契約満了時の年齢や老後資金との兼ね合いも重要です。さらに、将来的に売却する予定があるのか、長く住み続けるのかによって、残価設定型住宅ローンの向き不向きは異なります。
契約前には、残価の扱いや満了時の選択肢などを金融機関や住宅販売会社に確認しておきましょう。
「月々7万円」の裏側にある将来の負担を知っておこう
残価設定型住宅ローンは、残価を据え置くことで毎月の返済額を抑えられる一方、その分の支払いを将来へ先送りする仕組みです。契約終了時には残価の一括返済や借り換え、自宅の売却などの対応が必要となり、住宅価格の下落や金利上昇によって負担が増える可能性もあります。
住宅購入を検討する際は、月々の返済額だけでなく総支払額や老後の資金計画まで見据え、無理のない返済計画かを確認することが大切です。
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
