住宅ローンの借換えで得られるメリットと注意したいデメリット

住宅ローンの借換えは、メリットばかりが注目される一方、デメリットについてはあまり注目されていません。
 
そこで今回は、住宅ローンの借換えのメリットとデメリットについてポイントごとに整理し、FPの視点から借換えをすべきかどうかの簡易チェックをご紹介します。
 

住宅ローンの借換えで得られる「返済額の減額」

住宅ローンの借換えで、最大の目玉となるのは返済額の減額です。住宅ローンを、今よりも返済期間の短いものに借り換えたりすることで、返済額が大きく変化するのです。
 
例えば、残り20年の返済期間を15年に短縮させることができれば、5年分の利息に相当する返済額を減らすことができるのです。

住宅ローンの借換えで得られる「金利変更」

住宅ローンは、今よりも金利の低いローンへ借り換えることができます。固定金利を変動金利に、あるいは逆に変動金利を固定金利にするなどして、ライフプランの変化に対応させることもできます。
 
借換えによる金利の変更は、返済額を減らすことができるだけでなく、ライフプランや社会情勢に合わせて金利タイプを選べることもメリットといえるでしょう。

住宅ローンの借換えで得られる「団信内容の充実」

住宅ローンは、長期にわたって返済していくことになります。
 
当初はそれほど気にならなかったものの、返済していくうちに団体信用生命保険（以下、団信）の保障内容が不十分に感じられることもあるでしょう。そうした場合は、借換えによって団信の保障内容を充実させることができるのです。
 
一般的な団信は、住宅ローンの契約者が死亡もしくは所定の高度障害状態になった際に、残りの返済が免除されるという保障制度です。
 
ところが、団信によっては、ガンやその他一定の疾病と診断され、所定の状態に至った場合にも残りの返済が免除されたり、災害に罹災したら一定期間返済が猶予されるといった保障などもあります。
 
団信は、適切に加入することで住宅ローン返済中に起こるリスクを最小限に抑えることができる優れた保障といえるのです。

住宅ローンの借換えで注意したい「手数料（諸費用）」

新しく借入れをし、そのお金で現在の住宅ローンを返済するというのが住宅ローンの借換えの仕組みです。そのため、住宅ローンの借換えには、繰上げ返済の手数料や、抵当権の設定や抹消にかんする諸費用、新しく借入れをするための事務手数料など諸費用が発生します。
 
住宅ローンの借換えをすべきかどうかは、諸費用も含めて考える必要があるでしょう。

住宅ローンの借換えで注意したい「時間」

住宅ローンの借換えは、申し込めば即日に行われるわけではなく、相応の時間を要します。なぜなら、申込書を作成したり、借換え先の金融機関で審査を受けたりする必要があるからです。
 
借入先の金融機関などによっても異なりますが、手続きには1ヶ月程度かかるものと見込んで、できるかぎり余裕をもって準備しておくとよいでしょう。

借換えを検討するべきか？ チェックシート

住宅ローンの借換えについて、そのメリットとデメリットを理解できたとしても、実際にどうするべきなのか判断に困ることもあるでしょう。そこで、簡易なチェックシートを作成しました。以下の質問で３つ以上Yesとなるものがあれば、借換えを検討してもよいでしょう。
 
・住宅ローンの残高が1000万円を超えている
・残りの返済期間が10年を超えており、借換えによってその期間を短縮できる可能性がある
・現在加入している団体信用生命保険の保障内容に不安がある
・借換えによって金利が１％以上下がる可能性がある
・金利タイプを変動から固定に、あるいは固定から変動に切り替えたい
・借換えの準備や検討に余裕をもって対応できる時間がある
 
なお、上記に該当したからといって、必ずしも住宅ローンの借換えをするべきだとはかぎりません。あくまでも目安としてご利用ください。

まとめ

住宅ローンは、借換えによって返済額の減少などのメリットを受けられる反面、デメリットも存在しています。住宅ローンの借換えをすべきか否かは、個別具体的な事情によって大きく異なりますので、借換えを検討する際には専門とするFPや金融機関に相談するようにしてください。
 
［出典］
※1　株式会社みずほ銀行「“安心”“充実”のみずほ住宅ローンの選べる保険」
※2　株式会社三井住友銀行「自然災害時返済一部免除特約付住宅ローン」
※3　株式会社イオン銀行「住宅ローン よくあるご質問」（住宅ローンの借入れ時に必要な諸費用にはどのようなものがありますか？）
※4　アルヒ株式会社「住宅ローン よくあるご質問」（借り換えをするにはどれくらいの日数がかかりますか。）
※5　株式会社千葉銀行「住宅ローンの借り換えの5つのメリットと2つのデメリット」
 
執筆者：柘植輝
行政書士