住宅ローンの金利ってどうやって決まるの？　新型コロナウイルスの影響は？

20年近く前は3～4％台だった住宅ローンの金利ですが、今では1％を下回る時代になってきています。現在または近い将来住宅を買われる方にとっては、かなりうれしい水準ではないでしょうか。
 
この住宅ローンの金利ですが、実際はどのような基準によって決まっているのか、知っている人はなかなか少ないと思います。今回は住宅ローンの金利がどのように決まるのか、そして新型コロナウイルスの影響はあるのかについても解説します。

住宅ローンの金利ってどうやって決まる？

住宅ローンの金利が決まる仕組みについて欠かせないのが、「基準金利」と「適用金利」というものです。金融機関の店頭や住宅ローンのサイト上でよく目にするこの言葉について、まずきちんと理解しておきましょう。

■基準金利

基準金利とは、ある指標に基づき金融機関ごとに決定している金利のことです。そしてその指標となるのが「短期プライムレート」と言われるものです。
 
短期プライムレートとは「短プラ」とも呼ばれ、銀行等の金融機関が、「業績が良いか」「財務状況が良いか」など、融資する上で特に問題がないと判断される優良企業に向けて、短期（1年以内の期間）で貸し出すときに適用する、最優遇貸出金利のことです。
 
逆に、長期（1年以上の期間）で貸し出す際に適用する最優遇貸出金利を「長期プライムレート」と言います。

■短期プライムレートが住宅金利にどう影響するの？

住宅ローン金利は、一般的に新短期プライムレートを基準とし、さらに金融機関ごとのコスト（1％程度）を上乗せして決定されます。そして、それを各金融機関はローン金利の基準として、企業や個人向けのさまざまな融資の金利を決定しているのです。
 
個人向けの融資として代表的なものが住宅ローンですが、この基準金利については上述のとおり、短期プライムレートが重要な役割を果たしています。短期プライムレートによって決まる個人向けの融資では、他にも「教育ローン」などがあります。

■短期プライムレートの推移

短期プライムレートは、バブルの時期（1990年ごろ）には最高で8.250％という高いものでしたが、現在では1.475％程度まで下がっています。短期プライムレートの推移については、日本銀行の公式サイト内（※）で確認できます。

■適用金利

短期プライムレートによって決まる基準金利と異なり、各金融機関が提示する適用金利とは「条件を満たすことで、基準金利から一定の金利が優遇（割引）される金利」のことです。優遇というメリットを最大限アピールするため、金融機関によっては「優遇金利」という言い方をすることもあります。
 
また、借入時に適用される金利という意味で「実行金利」という言い方もします。どれも同じ意味ですので、混乱しないようにしてください。

■確認するのは適用金利

住宅ローンの金利を比較する際、基準金利と適用金利のどちらを見たら良いのかわからない場合や、金融機関によっては基準金利しか表示していない場合もあります。その際は、必ず「適用金利」を確認するようにしましょう。
 
また、気をつけていただきたいのは、その金利が適用される時期です。適用金利が実行されるのは、契約を交わしたときではなく「融資を実行したとき」です。
 
例えば、4月に住宅ローンの契約を結んでいたとしても、融資の実行が5月になった場合は、5月の金利が適用されることに注意が必要です。

住宅ローンの金利には3種類ある

では、現在の住宅ローンの金利の種類についておさらいしてみましょう。

■固定金利

全期間において金利が変わらないのが、固定金利です。金利が変わらないことから、返済完了までの毎月の返済額が変わらないので、将来に向けての返済計画が立てやすいというメリットがある反面、「変動金利」や「固定金利選択型」と比べて金利が割高になるというデメリットがあります。

■変動金利

固定金利と異なり、半年ごとに金利を見直すのが変動金利です。通常、住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートに1％上乗せした水準となっており、毎年、4月と10月に金利の見直しが行われます。ただし、変動金利には「5年ルール」、そして「125％ルール」と言われるものがあります。
 
5年ルールとは、「半年ごとに金利が変わったとしても、5年間は毎月の返済額は変わらない」というものです。ただ、金利変動で金利が上昇した場合、毎月の返済額の内、利息分の返済に充てられる額がその分多くなるということに気をつけなければいけません。
 
また、125％ルールとは、「5年後に毎月の返済額の見直しが発生するが、その際、今までの返済額の125％を超える額にはならない」というものです。
 
いくら金利が大きく上昇したからといっても、返済額が2倍近くまでアップすると困りますよね。そういったことをなくすために設けられたルールが、125％ルールと言われるものです。
 
ただ、これについても5年ルールと同様、金利が上昇した場合の返済額のアップは抑えられるけれど、その分利息の返済に充てられる額が大きくなってしまうことに注意が必要です。

■固定金利選択型

固定金利選択型は、最初の数年間については固定金利を適用し、残りの期間は変動金利を適用するというタイプのものです。
 
金融機関によっては、固定期間が終了した際に、固定金利か変動金利かどちらかを選べる商品も用意されています。最初の固定金利の期間については「2年・5年・10年・20年」などから選ぶようになっています。
 
固定金利選択型は、固定金利と変動金利の特徴を併せ持っていることから、完済までの適用金利が確定している固定金利に比べると、金利は低く設定されていることと、最初の固定金利の期間については、金利上昇に伴うリスクを回避できるというメリットがあります。
 
その反面、変動金利よりは金利が高く設定されていることや、当初の固定金利の期間が終了した後の、金利上昇のリスクがあることが、デメリットといわれています。また、変動金利型で適用される125％ルールについては、固定金利選択型では適用されないことも注意したいところです。

気になるコロナの影響は？

新型コロナウイルスは、現在、世界規模で経済悪化への影響をおよぼしています。そしてその状況を鑑み、世界各国が利下げに踏み切るなどの金融政策を取っています。
 
ただ日本については、新型コロナウイルスの影響を受ける以前からマイナス金利の状態が続いており、これ以上の利下げは困難であるといえるでしょう。
 
住宅ローンの固定金利については長期金利に連動しており、30年国債の利回りを参考にしています。ここ数年、30年国債の利回りが低下していることもあり、固定金利ローンの金利は据え置き、もしくは若干引き下げられるのではないかという予想がされています。
 
これには、長期金利がマイナスで推移していることからも、裏付けられているといえるでしょう。逆に、変動金利については、これ以上下がる余地がないことから、このままの状態で推移していくのではないかと考えられます。

まとめ

2008年に起こったリーマンショックの株価下落、および金利変動幅を超えるといわれている今回のコロナショック。住宅ローンの金利以外でも随所で影響が出ています。住宅ローンの返済についても同じであるといえるでしょう。
 
収入減となっている方もたくさんおられますし、事業の継続が困難な状況に陥っている方も多く見られます。政府の支援策もなかなか間に合っていない現状から考えると、この先しばらくは厳しい状況が続くと考えられます。
 
そういった中、住宅金融支援機構では、勤務先の業績悪化で収入が減った人などについて最長で15年返済期間を延長し、月々の返済額を減らすなどの対応を始めています。
 
住宅ローンの返済額は、支出の中でもかなり大きな割合を占めるものですので、一時的にでも見直せるのであれば検討したいところです。
 
住宅金融支援機構では、返済期間の延長などの「返済特例」や、一定期間、返済額を軽減する「中ゆとり」の他、「ボーナス返済の見直し」などの対応策を用意しています。「返済特例」を受けるには要件を満たす必要がありますが、要件をクリアできるのであればぜひ相談してみましょう。
 
（※）日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移 2001年以降」
（参照）住宅金融支援機構「今般の新型コロナウイルス感染症の影響によりご返済が困難になっているお客さまへ
 
執筆者：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員