更新日: 2020.06.30 住宅ローン

コロナ禍で自宅を守るためにできることって？

執筆者 : 田久保誠

この記事は約 6 分で読めます。

新型コロナウイルス感染拡大に伴い発令されていた緊急事態宣言は、全都道府県で解除されましたが、第2波、第3波が来ない保証はまったくないため、終息までの長期化が予想されています。まだまだ健康面や精神面だけでなく、経済面でも不安な日々が続いています。

そのような中、せっかく苦労して手に入れたマイホームを、これまでどおりの収入が得られないとか、職を失ったという理由等で、手放さなければならない状況になってしまったら一大事です。このような状況を、どのように打開したらよいか考えてみましょう。

執筆者：田久保誠（たくぼまこと）

田久保誠行政書士事務所代表

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CFP®、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、特定行政書士、認定経営革新等支援機関、宅地建物取引士、2級知的財産管理技能士、著作権相談員

行政書士生活相談センター等の相談員として、相続などの相談業務や会社設立、許認可・補助金申請業務を中心に活動している。「クライアントと同じ目線で一歩先を行く提案」をモットーにしている。

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【auじぶん銀行の注意事項】
※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の２種類からお選びいただけます。
ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。

※固定金利特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます（保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます）。
金利タイプを組合わせてお借入れいただくことができるミックス（金利タイプ数2本）もご用意しています。お申込みの際にご決定いただきます。

※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます

・変動金利について
※2024年11月現在・本金利プランに住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利です。
※J:COM NET優遇割・J:COM TV優遇割は戸建のみ対象
※J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始となります。

1 住宅金融支援機構の住宅ローンの返済の救済制度について
2 機構団体信用生命保険特約料の払込期限の猶予について
3 住宅ローン控除の適用要件の弾力化について
4 まずは相談です

住宅金融支援機構の住宅ローンの返済の救済制度について

新型コロナウイルス感染症の影響を受けて、住宅金融支援機構では、フラット35などの住宅金融支援機構の住宅ローンについて返済が困難となった人に対して、今後も返済していけるよう、次の3つの返済方法の変更のメニューを示しています。

1.返済特例～返済期間の延長など

毎月の返済額を減らすことができます。

2.中ゆとり＝一定期間、返済額を軽減する

一定の期間内において、毎月の返済額を減らすことができ、期間終了後からは減額分も含めて返済していくという方法です。

3.ボーナス返済の見直し

毎月分、ボーナス返済分の返済額の内訳を変更したり、ボーナス返済の取りやめを行ったりします。返済特例の対象となるのは次の3つの項目すべてに当てはまる場合です。

1.経済事情や病気等の事情により返済が困難となっている方

2.以下の収入基準のいずれかを満たす方
(1)年収が機構への年間総返済額の4倍以下
(2)月収が世帯人数×6万4000円以下
(3)住宅ローン（機構に加え民間等の住宅ローンを含む）の年間総返済額の年収に対する割合（返済負担率）が、年収に応じて下表の率を超える方で、収入減少割合が20％以上

3.返済方法の変更により、今後の返済を継続できる方
上記のケースに当てはまる場合は、最長15年、完済時の年齢上限は80歳となります。さらに、現に失業中である方、または収入が20％以上減少した方であれば、最長3年の元金据置期間が設定されます。また、返済方法の変更メニューは組み合わせることも可能です。

ただし、返済期間の延長につきましては、毎月の返済額が少なくなることにより、毎回の返済の負担は軽減されますが、返済期間を延長することで利息負担額が増加し、その結果、総返済額は増加するので注意が必要です。

また、以上のようなメニューが用意されていますが、適用されるかどうかの審査はありますし、延長できる期間などにも制約があります。希望者が全員適用されるとは限りませんが、ローン負担に心配があればまず金融機関に相談してみましょう。

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※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

機構団体信用生命保険特約料の払込期限の猶予について

上記の住宅ローン同様、新型コロナウイルス感染症の影響を受けて、住宅金融支援機構の特約料の支払が一時的に困難となった人に対して、実質的な失業状態や、事業や勤務先に感染症の影響があり収入が減少した場合、本人からの申出があれば、払込期限を最長6カ月猶予することができます。この猶予期間は個別に異なってきます。

住宅ローン控除の適用要件の弾力化について

住宅ローン控除には、消費税率10％が適用される住宅の取得等をした場合、控除期間を13年間に延長する特例（建物購入価格等の消費税2％分の範囲で減税）があります。

今回の弾力化措置は、この13年間の特例措置について、新型コロナウイルス感染症の影響により入居が期限（令和2年12月31日）に遅れた場合でも、以下の要件を満たしたうえで令和3年12月31日までに入居すれば、特例措置の対象となります。

1.一定の期日までに契約が行われていること。
注文住宅を新築する場合・・・令和2年9月末
分譲住宅、既存住宅の取得、増改築をする場合・・・令和2年11月末

2.新型コロナウイルス感染症の影響によって、注文住宅、分譲住宅、既存住宅または増改築等を行った住宅への入居が遅れたこと。
また、既存住宅を取得した際の住宅ローン減税の入居期限要件（取得の日から6カ月以内）について、取得後に行った増改築工事等が新型コロナウイルス感染症の影響で遅れ入居が遅れた場合でも、以下の要件を満たしていれば、入居期限が増改築等完了の日から6カ月以内となります

1.以下のいずれかの期日までに増改築等の契約が行われていること。
・既存住宅取得の日から5カ月後まで
・関連税制法案の施行日から2カ月後まで

2.取得した既存住宅に行った増改築等について、新型コロナウイルス感染症の影響によって、増改築等後の住宅への入居が遅れたこと。

まずは相談です

以上、住宅金融支援機構を例に説明しましたが、民間金融機関の住宅ローンも返済方法の変更にまったく対応しないわけではありません。まずは、ご自身が融資を受けている銀行の窓口に相談して、どのような方法があるのか相談してみましょう。

何も対応しないで延滞にしてしまうと、住宅ローンの一括返済を求められる場合もあります。とにかく現状を正直に相談して、どのような手段が取れるかを金融機関と一緒に考えるのが近道です。

（出典）
住宅金融支援機構「新型コロナウイルス感染症の影響により機構の住宅ローンのご返済にお困りの方へのお知らせ」
国土交通省「住宅ローン減税の適用要件の弾力化について」（新型コロナウイルス感染症関係）

執筆者：田久保誠
田久保誠行政書士事務所代表