住宅ローン残債、一括返済すべき？ 団信を保険代わりにすべき？

住宅ローンの残債を一括返済すべきか、もしくはそのまま返済を続け、住宅ローンに付帯している団体信用生命保険を保険代わりとして持っておくか、について悩まれている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
 
今回は、住宅ローンを一括返済する際のメリットおよびデメリットと併せて、現在加入している団体信用生命保険の取り扱いについて解説します。

住宅ローン一括返済のメリット

住宅ローンを一括返済することで得られるメリットは以下のとおりです。
 
1.今後の利息分の支払いがなくなる
住宅ローンを一括返済することで、今後の返済から解放されることはもちろんのこと、以降支払う予定だった利息分の削減につなげることができます。
 
2.保証料や保険料が返金されることがある
住宅ローン契約時に保証料を一括で支払っていた場合、一括返済を行うことで以降の返済期間における保証料が戻ってくる可能性があります。もちろん、返金の際には手数料が引かれますので、事前にどのくらいの手数料が差し引かれるのかを金融機関に確認しておくとよいでしょう。
 
また、団体信用生命保険の保険料についても解約となることから、契約方法によっては保険料の返金がある可能性もあります。
 

住宅ローン一括返済のデメリット

逆に住宅ローンを一括返済することでどのようなデメリットが発生するのか、見ていきましょう。
 
1.火災保険を新たに契約する必要がある
火災保険は住宅ローン契約時に加入しているはずですが、その保険期間が満期を迎えた際には、一般の火災保険に加入しなおす必要があります。そして、住宅ローン契約時に加入する火災保険は、特約火災保険といってかなり保険料が安くなっている分、補償範囲が限られているという特徴があります。
 
火災保険に入りなおすことは、保障内容の見直しという面でも重要ですが、その際には保険料がかなり上がることが予想されますので、複数の損保会社を比較して検討してみましょう。
 
2.住宅ローン控除の期間が残っていても使うことはできない
住宅ローンの残債を一括返済してしまうと、住宅ローン控除の適用を受けることはできません。したがって、まだ住宅ローン控除の期間が残っているのであれば、その適用期間終了後まで一括返済を延ばすという選択肢も考えておきましょう。
 
3.団体信用生命保険の保障がなくなる
団体信用生命保険は住宅ローンの返済期間における保障となりますので、一括返済を行った後の保障はありません。
 
したがって、今後のライフプランを鑑み新たに一般の生命保険会社の保険に入りなおすことを検討したほうが良い場合もあります。一括返済の時期が住宅ローンの契約時よりもある程度年数がたっている場合であれば、保険料も高くなる可能性もあり、健康状態によっては新たに生命保険に加入することが難しいケースも想定されます。
 
4.一括返済の場合は手数料が発生する
多くの金融機関において繰上げ返済を行う際の手数料を無料としているケースは多いですが、一括返済の場合は手数料がかかるのが一般的です。したがって、どのくらいの手数料が発生するのか、事前に金融機関に確認するようにしましょう。
 
5.一時的に貯蓄額が少なくなる
一括返済を行って間もないうちに、予期せぬ出費が必要となる可能性はあります。将来のライフイベント等や予期せぬ事態を想定して、一括返済を行いましょう。
 

一括返済の流れ

一括返済の手続きの流れは、以下のとおりです。
 

• 1.金融機関への連絡

一括返済を行う1カ月前をめどに、金融機関へ一括返済を行う旨の連絡を入れます。
 

• 2.一括返済の手続きおよび口座への入金

金融機関へ必要な書類を提出し、一括返済の手続きを行います。同時に、返済口座へ返済金額を入金しておくようにしましょう。通常は窓口での手続きとなりますが、最近ではインターネットもしくは電話にて手続きが可能な金融機関もあります。
 

• 3.保証料および保険料の返金の確認

住宅ローンの契約内容によっては、支払い済みの保証料および保険料が返金される可能性があります。その際にはいつ返金されるのか、手数料額も含めて確認しておきましょう。
 

一括返済を行う目安

一括返済を考える際には、以下の点を目安にして判断しましょう。
 

1.将来予想されるライフイベントに対する余裕資金が残っているか

退職金や相続などでまとまった金額を手にした際に、一括返済を考えることが多いと思います。ただし、一括返済をした後、余裕資金がきちんと確保できているかどうかを考えましょう。すべてを返済に充てるのではなく、予想されている出費については別途用意しておくことが大切です。

 

2.一括返済をする際の手数料は、削減できる利息額よりも低いか

最近の低金利下では、残りの借入期間が短い場合は一括返済で削減できる利息よりも、手数料のほうが高くなる可能性があります。手数料については金融機関で異なりますので、必ずシミュレーションを行ってから判断するようにしましょう。

 

3.運用に回した場合の利回り

一括返済を行えるくらいのまとまった資金であれば、返済に充てるよりも運用することで得る利回りのほうが大きくなるケースもあります。運用主体にもよりますが、余裕資金のすべてを返済に充当するのではなく、一部を今後の資産形成に充てる、という考え方もあるかもしれません。

 

団体信用生命保険で気を付けるべき点とは？

住宅ローン利用の際に、ほとんどの金融機関で加入が義務付けられている団体信用生命保険。住宅ローン契約時にその時加入している一般の生命保険と比較し、重複している部分は、一般の生命保険のほうを見直すというケースも多く見られます。
 
しかし、団体信用生命保険はあくまでも住宅ローンの返済に伴う保険であることから、返済が完了した後は保障がなくなります。足りない保障がある場合は、新たに一般の生命保険会社にて保険に加入する必要が発生します。したがって、一括返済を考える際には、自分が加入している生命保険をもう一度確認しておくとよいかもしれません。
 
もし、新たに保険に加入することになった場合は、当然保険料の支払いが発生します。生命保険の保険料は、年齢が上がると保険料が高くなる傾向にあることから、その保険料を払っていくことができるかということも、併せて考えなければなりません。
 
さらにがん保険などであれば、契約してから90日間は待機期間が発生することから、がんに対する保障を団体信用生命保険のみでしか用意していない場合は、特に注意が必要です。
 
住宅ローン契約時の団体信用生命保険は、保険料上乗せなしで加入できるプランがあることから、生命保険の保障をすべて団体信用生命保険に移すという方もいらっしゃいます。
 
しかし、団体信用生命保険はあくまでも住宅ローンの返済における保障と考えましょう。そして、住宅ローン支払い以外の支出に対する保障は、一般の生命保険で用意しておくことをおすすめします。
 

まとめ

繰上げ返済と異なり、一括返済を行う際には事前に金融機関への連絡が必要です。また、借り換えとは異なることから、抵当権抹消の手続きを自分で行う必要があります。
 
借入や借り換えの時のように、金融機関が司法書士を用意してくれるわけではありません（顧客の要望によって、対応してくれる金融機関もありますので、ご確認ください）。いずれにしても、一括返済後の抵当権抹消登記を司法書士に依頼する際には報酬を支払わなければなりません。
 
抵当権の抹消登記は、金融機関から必要な書類をもらい、それを持って法務局に行き、自分で手続きを行うこともできます。その際に、登記所が無料で行っている登記相談などを利用することで、司法書士への報酬分を抑えることができます。
 
住宅ローンの一括返済は、得られるメリットもありますが、デメリットについても真剣に考える必要があります。特に団体信用生命保険や火災保険については、保障内容や加入できるかどうかの問題も発生します。勢いで一括返済し、後々後悔することがないように、じっくりと考えて行うようにしてください。
 
執筆者：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員