今年5月に定年、年金は月13万円の予定です。持ち家に住み続けるか、家賃“2万円”の公営住宅に申し込むか、家計の負担をおさえられるのはどちらでしょうか？

配信日: 2026.03.05

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今年5月に定年、年金は月13万円の予定です。持ち家に住み続けるか、家賃“2万円”の公営住宅に申し込むか、家計の負担をおさえられるのはどちらでしょうか？

定年を迎え、月々の年金収入が限られるなかで、住まいの支出をいかにおさえるか悩んでいる人もいるでしょう。固定資産税や修繕費がかかる持ち家を使い続けるのと、家賃が安価な公営住宅へ移るのとでは、どちらが家計に優しいのか疑問を抱く場面もあるかもしれません。

公営住宅への住み替えには、所得の基準や家族構成による制限があることを理解する必要があります。本記事では、住宅ごとの費用面での違いや公営住宅の所得制限、単身者が申し込む際の注意点について解説します。

執筆者 : FINANCIAL FIELD編集部 ▼

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1 公営住宅と持ち家にかかる費用の違い
2 「公営住宅」の家賃設定と所得制限
3 公営住宅に単身で住むための条件
4 持ち家と公営住宅は年間コストを比べて、家計が楽になるほうを選ぼう

公営住宅と持ち家にかかる費用の違い

公営住宅の家賃は、民間の賃貸住宅より家賃が低い場合が多く、金銭的な負担を減らせるかもしれません。敷金や礼金が不要なケースもあるため、初期費用をおさえられる可能性があるといわれています。

住居にかかる費用を減らせれば、趣味や旅行に使えるお金に余裕が出ることも考えられます。

一方、持ち家は固定資産税や修繕費などのコストがかかり、家計の負担になる場合があります。固定資産税と修繕費を月換算で合計2万円を下回るなら、持ち家のほうが全体の支出をおさえられる可能性があるでしょう。

「公営住宅」の家賃設定と所得制限

公営住宅の家賃は市区町村によって異なりますが、毎月の収入が15万円ほどであれば3～5万円くらいが目安とされるようです。

また、公営住宅に入居するには所得制限があります。これは、世帯全員の年間収入を合算した金額から、法律で定められた控除額を差し引いた後の年間所得金額によって判断されます。

一般的な世帯区分で申し込む場合、この控除後の年間所得金額が189万6000円以下であることが条件となっており、世帯の人数が増えるごとにこの基準額に一定の金額が上乗せされる仕組みです。

図表1は都営住宅の所得区分になります。

図表1

家族人数	所得区分
家族人数	一般区分	特別区分
1人	0円から189万6000円	0円から256万8000円
2人	0円から227万6000円	0円から294万8000円
3人	0円から265万6000円	0円から332万8000円
4人	0円から303万6000円	0円から370万8000円
5人	0円から341万6000円	0円から408万8000円
6人	0円から379万6000円	0円から446万8000円

出典：東京都住宅供給公社（JKK東京）「所得区分表」

月13万円の年金を受け取る場合、年間の収入額は約156万円です。公営住宅の所得制限である189万6000円という基準を下回るため、入居資格を満たせる可能性は十分にあります。

また、60歳以上の高齢者世帯や障害のある方がいる世帯、または中学生以下の子どもがいる世帯などは特別区分（裁量世帯）として扱われ、所得制限が緩和されます。

これらはあくまで源泉徴収前の総収入額から計算される目安であり、最終的には各世帯の家族構成や特定の控除対象の有無を反映した「所得金額」が基準を超えないことが必要です。

公営住宅に単身で住むための条件

公営住宅には家族向け住宅が多い一方で、条件を満たせば単身者向け住宅に申し込める制度もあります。単身者が入居する場合には、配偶者に準ずる方がおらず、実際に一人で生活していることが条件となります。住民票上の世帯分離をしていても、同じ家の中に住んでいれば原則として申し込みはできません。

ただし、審査までに親族が転居する場合や離婚が成立する場合には、単身者と認められることがあります。

また、申し込みには年齢が60歳以上であることや、身体障害者手帳の交付を受けていること、生活保護の受給者であることなど、いずれかの要件に該当することが条件です。例えば、東京都の都営住宅では、申し込み時点で東京都内に3年以上継続して居住していることが条件とされています。

ただし、規定は自治体ごとに異なるため、居住地区域の募集要項を確認することが大切です。

持ち家と公営住宅は年間コストを比べて、家計が楽になるほうを選ぼう

月13万円の年金に対し、住居費を2万円以下におさえることができれば、残りの11万円を食費や光熱費に充てられる可能性が高いです。現在の持ち家で発生する固定資産税や修繕費の合計が月額2万円を上回るなら、公営住宅へ移るほうが家計のゆとりは増える可能性があります。

まずは年間の総コストを算出し、どちらのほうが支出を少なくできるかを具体的に確かめてみましょう。