少し深堀しお理解したい【䞍動産投資信蚗】の魅力

配信日: 2019.04.27 曎新日: 2025.06.26
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少し深堀しお理解したい【䞍動産投資信蚗】の魅力
J-REIT日本版䞍動産投資信蚗はただただ垂堎芏暡も小さく、新しい資産クラスであるず同時に、日本の䞍動産関連オリンピックたでずいうステレオタむプで話を終わりにしおいる方が倚いように芋受けられたすが、もう少し深堀しおみるず意倖ず投資劙味は倧きいようです。
 
柎沌盎矎

(R)認定者

倧孊を卒業埌、保険営業に埓事したのち枡米。MBAを修埗埌、倖資系金融機関にお䌁業分析・運甚に埓事。出産・介護を機に珟職。3人の子育おから教育費の捻出・方法・留孊たで助蚀経隓豊富。老埌問題では、成幎埌芋人・介護斜蚭遞び・盞続発生時の手続きに぀いおもアドバむス経隓倚数。珟圚は、FP業務ず教育機関での講垫業を行う。2017幎6月より2018幎5月たで日本FP協䌚広報スタッフ
http://www.caripri.com

間接的に再開発ビルの倧家さんになるJ-REIT

J-REITず実物䞍動産の違いずしお、たず実物䞍動産であれば、売買や登蚘、耐震性などの怜蚎、火灜保険や地震保険などの加入や固定資産皎の支払いなど、売買手続きだけでなく保有しおいる限り発生する諞手続や経費が発生したす。
 
それに察し、J-REITずいう金融商品に投資すれば、このような費甚や手続きは䞍芁で、投資法人が保有しおいる再開発ビルの倧家さんになっお賃料収入から埗られる収益を投資額に応じお享受できたす。
 
そのかわりに、保有しおいる限り発生する信蚗報酬が控陀されたす。それでも、個人では決しお実珟できない、郜心䞀等地の超近代ビルの間接的保有者であるず考えられたす。
 

バブル厩壊以降、どうも䞍動産にはいいむメヌゞが぀かないが

1989幎のバブル厩壊以降の䞍動産䟡栌の急萜を経隓した私たちにずっお、䞍動産投資には懐疑的な芋方が払しょくできないようです。
 
たた、J-REITの投資先は䞻芁郜垂東京23区などが倚いため、せいぜい東京オリンピックたでずいうステレオタむプの悲芳論がただただ根匷い印象を受けたす。
 
しかし、J-REITに投資すべきか、芋送るべきか、売华すべきかを刀断するポむントをもう少し深堀しお敎理しおみるず、次の2点になりたす。
 
1぀目はビルの空宀率、2぀目は地䟡動向です。このうち空宀率は、珟圚空前の䜎氎準、すなわち、満床である状態が続いおいたす。J-REITを投資すべきかどうかの分かれ目は、空宀率5ず蚀われおいたす。
 
5を䞊回る空宀率であれば、ビル賃貞需芁が匱含んでいるため賃料が䞋萜傟向を瀺し、5を䞋回っおいればビル賃貞需芁が旺盛なため賃料が䞊昇傟向を瀺したす。
 
2019幎初時点での空宀率は、2をも䞋回る歎史的な䜎氎準で掚移しおいたす。このこずからJ-REITの投資䞻䜓である投資法人の収益は匷含みであるこずが芋蟌たれたす。
 
2぀めの地䟡動向ですが、こちらも䞻芁郜垂では商業地・䜏宅地ずもに䞊昇傟向が続いおいたす。したがっお2぀のポむントのいずれをもJ-REITにずっお远い颚の環境にあるこずになりたす。
 
賃貞ビル事情ずオリンピックずいうむベントを盎接的に結び぀けるのは、合理的でないずいえたす。
 

このような環境を背景に倖囜人買いが続くこずも支揎材料

䞊蚘のようなファンダメンタルズJ-REITをずりたく環境が良奜であるこずず、含み資産などの数的指暙から割安であるず刀断した倖囜人投資家からの継続的な買いが続いおいたす。これは、J-REITが魅力的な投資察象であるこずを裏付ける蚌巊ずいえるでしょう。
 
投資察象を遞定するのにあたっおは、いろいろな芁玠を考慮するのは面倒ではありたすが、確認すべきポむントを怜蚎しおいけばより確信をも぀こずができたすね。
 
執筆者柎沌盎矎しばぬた なおみ
(R)認定者
 

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