借り換え後に住宅ローン控除は適用される？年末調整と適用条件を解説 | ファイナンシャルフィールド

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部

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監修：新井智美

CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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住宅ローン控除とは

住宅ローンを組んでマイホームを新築したり増改築したりした場合、「住宅借入金等特別控除（以下、住宅ローン控除）」を受けている方もいるでしょう。これは給与所得者であれば借り入れから2年目以降であれば年末調整によって、住宅ローンの年末残高に応じて源泉徴収された所得税が還ってくる制度のことです。

ご存じのとおり、「年間の合計所得金額が3000万円以下」などさまざまな要件を満たすことで、10年間もしくは13年間にわたり所得税から控除が受けられます。

控除される額は住宅ローン年末残高の1％となっており、特例措置を受けている場合を除くと、一般的に長期優良住宅や低炭素住宅と認定された住宅を取得した場合は最大50万円、そうでない場合は最大40万円の控除が受けられます。

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引き続き住宅ローン控除を受けるための2つの条件とは？

では低金利の住宅ローンを見つけて借り換えた後も、この住宅ローン控除は適用されるのでしょうか？

借り換え後でも条件を満たせば、住宅ローン控除の適用をうけることは可能です。そこで事前に控除を受ける条件をチェックしておきましょう。

もともと住宅ローン控除の対象は、「マイホームの新築、取得又は増改築等住宅の新築、取得又は増改築等」の住宅ローン等です。一方借り換えは「今までの住宅ローンを消滅させる、新規の借り入れ」という性格をもつため、原則として住宅ローン控除の対象外です。

しかし次の2つの条件をすべて満たせば住宅ローン控除の対象となります。ではその内容を詳しくみていきましょう。

条件1.借り換え後の住宅ローン等が、それまでの住宅ローン等の返済のための借り入れだと明らかにできること。

1つ目の条件を満たすために、今までの住宅ローンを消滅させる全額繰上返済をしたと証明できるものを保管しておきましょう。証明できれば、確認されたときにも安心です。

例えば登記簿への抵当権の記載は証明として使えるでしょう。金融機関は住宅ローンの担保として、土地や建物に抵当権を設定します。借り換え前の住宅ローンが全額繰上返済で消滅すれば抵当権は抹消され、借り換え後の銀行名で抵当権の設定登記がなされるため、登記簿は証明として有効です。

条件2.借り換え後の住宅ローン等が、住宅ローン控除の対象となる要件を満たすこと。

2つ目の条件である住宅ローン控除の主な適用要件とは、次のとおりです。

ちなみに借り換え前の住宅ローンの借入期間は10年未満等、住宅ローン控除の適用要件を満たしていなかった場合も、借り換え後の住宅ローンが10年以上となり要件を満たせば住宅ローン控除を受けることが可能です。

借り換え後も住宅ローン控除の期間は変わらない

借り換えにともなう住宅ローン控除で、ひとつ注意点があります。住宅ローンの控除期間、つまり減税の恩恵を受けられる年数は、居住年から一定期間です。住宅ローンの借り換えをしたからといって、控除期間がリセットされたり延長されたりすることはありません。

なお初めて住宅ローンを組んだ給与所得者の方は、控除を受ける最初の年は確定申告、2年目以降は年末調整で住宅ローン控除の適用を受けます。一方借り換えの場合、確定申告は必須ではありません。ただし次に詳しく解説しますが、借り換え時期の関係で年末調整に書類が間に合わなかった場合には、確定申告が必要になると覚えておきましょう。

住宅ローン借り換え後、年末調整に必要な書類と書き方

借り換え後も年末調整で住宅ローン控除を受ける場合、税務署から送付される2種類の書類が必要となります。ここでは、借り換え後も住宅ローン控除を継続するために必要な書類やその書き方についてみていきましょう。

年末調整に必要な書類は2種類

年末調整に向けて、給与取得者の方は勤務先の給与支払者に次の2種類の書類を提出します。

まず1つ目の「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」（以下、証明書兼申告書）は、「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」も兼ねています。

証明書兼申告書は税務署からまとめて送付される書類で、借り換え前から住宅ローン控除の適用を受けていた方ならすでに手元にあるはずです。自分で行った確定申告をもとに作成されており、初めて住宅ローンを借り入れて控除の申請をした年に税務署から送られてきます。

万が一紛失してしまった場合には、税務署に申請書を持参あるいは郵送すれば再発行してもらえるので安心してください。その場合は年末調整に間に合うよう、早めに再発行の申請をしましょう。

2つ目の「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」（以下、年末残高等証明書
）は、毎年9月末日を基準として金融機関が交付するもので、11月ごろに届く書類です。この年末残高等証明書には10月から年末までに繰上返済や延滞がない前提で、年末の借入残高の見込みが記載されています。

借り換え前と借り換え後では、当然のことながら年末の借入残高の金額は異なります。注意が必要なのは10月以降に借り換えや繰上返済をした方です。

年末調整に向けて、必ず最新の年末残高等証明書を金融機関に依頼して給与支払担当者に提出しましょう。10月以降に借り換えや繰上返済した場合には、勤務先で行われる年末調整に書類が間に合わないことが考えられます。間に合わなかった場合は、先述したとおり確定申告で住宅ローン控除の申請をしましょう。

借り換え前と借り換え後のローン残高に注意

証明書兼申告書には、自分で記載する箇所があります。ここでは証明書兼申告書の書き方について注意点をみていきましょう。

・証明書兼申告書の年次を確認

証明書兼申告書は、税務署から数年分まとめて送付されるので年次を間違えないよう確認してください。給与の支払者の法人番号や、管轄の税務署名は記入不要です。勤務先名、自分自身の氏名および住所を記入します。

・住宅借入金等の年末残高を記入

金融機関から届いた年末残高等証明書に記載された、住宅ローンの年末残高を記入します。ここで注意したいのは、借り換えによって住宅ローンが増えた場合は、年末残高等証明書に記載された住宅ローンの年末残高をそのまま証明書兼申告書に記載できないということです。

借り換え後の住宅ローン借入時の金額が、借り換え直前の残高よりも多い場合は控除対象となる住宅ローン年末残高を自分で次のとおり計算して記載します。

・対象額＝借り換え後の住宅ローン年末残高×（借り換え直前の残高÷借り換え後の住宅ローン借入時の金額）

借り換え後初めての年末調整では、借り換え直前の住宅ローン残高等証明書を当該金融機関に依頼して用意してもらい、必要書類に添付しておくと良いでしょう。

借り換え直前の残高等証明書を忘れずに準備しよう

住宅ローン借り換えにともなう年末調整で、勤務先の給与支払担当者に提出する書類は税務署による証明書兼申告書と金融機関による年末残高等証明書の2種類です。毎年9月末日を基準に金融機関が発行する年末残高等証明書には、特に注意が必要です。

10月以降に借り換えをしたら、住宅ローン年末残高が変わるため最新の年末残高等証明書を発行してもらう必要があります。また借り換え直前のもともとの住宅ローン残高等証明書も合わせて取り寄せるようにしましょう。

必要な書類が手元にそろえば、住宅ローン控除を受けるための年末調整、時期によっては確定申告が落ち着いて進められます。

出典
国税庁「住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」
国税庁「住宅ローン等の借換えをしたとき」

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部

監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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