住宅ローンの借換時に上乗せはできる？できない費用や注意点を紹介！ | ファイナンシャルフィールド

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部

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監修：新井智美

CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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住宅ローン借換時に上乗せは可能？

住宅ローンの借換時には、借換手数料などの費用を上乗せすることができます。

住宅ローンの借り換えとは、現在住宅ローンを組んでいる金融機関から、他の金融機関に借り換えを行うことです。多くの場合、より金利の低い金融機関に借り換えることになるため、今後支払う額を大幅に下げられるというメリットがあります。

住宅ローンの借り換えには借換手数料など、およそ数十万円の諸費用がかかるとも言われています。そういった費用を借換時に住宅ローンに上乗せできるため、手数料の数十万円をすぐ用意できなくても、借り換え手続きが進められるのです。

また、手数料だけでなくリフォーム費用などの住宅に関する費用も上乗せができる場合もあります。以下に、上乗せできる費用とそうでない費用を解説していきます。

違反に注意！上乗せできない費用

住宅ローンの借換時に上乗せが可能なことはわかりましたが、どんな費用でも上乗せできるわけではありません。

基本的には、借換時にかかる費用と、住宅に関する費用のみが上乗せ可能と思っておきましょう。

万一、住宅に関する費用以外を上乗せしてしまった場合は法律違反になり、今後金融機関を利用できなくなる場合も。仲介業者に、本来上乗せしてはいけない費用を提案されることもあるため、上乗せできない費用をきっちり把握しておくことが大切です。

最も間違えて上乗せされやすいのは、自動車ローンです。自動車をマイホームの一部と認識している人も多いため、上乗せを希望する人もいますが、自動車ローンは上乗せ禁止のため気を付けましょう。また、カードローンなども不可能です。

もし、希望の費用が上乗せ可能かどうかわからない場合は直接金融機関に相談しましょう。

上乗せ可能な費用

それでは、住宅ローンの借り換えに上乗せ可能な費用にはどういったものがあるのでしょうか。解説していきます。

借換時の諸費用

借換時の手数料は、大きく分けて以下の二種類があります。

現在の住宅ローンを完済するためには、金融機関に一括返済するための「期限前完済手数料」が発生する場合があります。また、現在借りている金融機関での抵当権を抹消する必要があるため、「抵当権抹消登記費用」という税金もかかります。

次に、新たな金融機関と契約するためにかかる手数料を箇条書きで紹介します。

保証料とは、保証会社と契約をする際にかかる契約料のこと。契約すると、将来やむを得ず返済が不可能になった際に保証会社が代わりに返済をしてくれます。金融機関によっては必要ない場合もある費用です。

ローンに関する事務取扱手数料は、金融機関によって違うのであらかじめ問い合わせておくことをおすすめします。契約印紙代とは、契約金額によって課せられる税金のことです。借入金額が1000万円以上5000万円未満の場合は2万円、5000円以上1億円未満の場合は6万円の契約印紙代がかかります。

登記関係費用とは、借換先の金融機関に抵当権を設定するための費用です。抵当権を登録する際に発生する登録免許税や、司法書士に抵当権関連の手続きを依頼した場合に司法書士に払う報酬を指します。

借換先の金融機関によっては、新たに火災保険などに加入する場合があります。その保険料も上乗せ可能な費用に含まれます。

リフォーム費用

住宅ローンの借換時にかかる諸費用だけでなく、住宅リフォームにかかる費用も上乗せ可能です。

屋根の修繕や壁紙のはりかえ、給湯器の交換など、住宅に発生するさまざまなメンテナンス費用が対象となります。リフォームにかかる費用は、リフォームローンも使用可能です。

しかし、リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高く設定されていることが多く、住宅ローンの借換時に上乗せすることで金利などがお得になる場合もあります。そのため、リフォームを検討しているタイミングで住宅ローンの借り換えを考える人も少なくありません。

注意しなければいけないのは、リフォームのタイミングです。住宅ローン借換時にすでにリフォームが終わっていたり、着工済みだったりする場合は上乗せ不可になる場合がほとんどなので注意してください。基本的に、今後リフォームを予定している場合にのみ上乗せ可能です。

借換時にローン金額を上乗せした際の注意点

一見、メリットしか無いように思える住宅ローン借換時の費用上乗せですがいくつか注意点もあります。ここで、住宅ローン借り換えで費用を上乗せした際の注意点を紹介します。

控除限度額が変わる

住宅ローンの借換時に金額を上乗せした場合、住宅ローン控除限度額が変わります。借り換え前の場合、住宅ローン残高の1％が控除限度額として算出されます。しかし、借換時に上乗せした場合は、単純に借り換え後のローン残高の1％では算出できないため、確定申告や年末調整時に注意しましょう。

新たな控除限度額の算出方法は、借り換え後のローン残高に以前のローン残高を乗じ、借り換え後の借入額全額を割った数値の1％となります。

上乗せ可能な諸費用の払い方には2通りある

実は、借換時にかかる手続き費用の支払いには二通りの方法があります。

ひとつめはこれまで紹介した、借換時、住宅ローンに手続き費用を上乗せする方法。そしてもうひとつは、諸費用ローンを使用する方法です。諸費用ローンとは、住宅ローンの借換時に発生する諸費用に特化したローンのこと。

住宅ローンに諸費用を上乗せする場合と、諸費用ローンを使用する場合では、支払期間と金利に違いが出ます。多くの場合、諸費用ローンは住宅ローンに比べ金利が高くなりますが、短期間で返済終了する可能性の高いローンでもあります。

そのため、住宅ローンに諸費用を上乗せして長期にわたって返済するよりも、諸費用ローンを組んで短期返済するほうが結果的に金利が安くすむこともあるのです。

数十万円の諸費用を一括支払いできない場合、住宅ローンに上乗せを選択してしまいがちです。しかし、諸費用ローンという選択肢があることを知っておくと、どちらが自分にとって都合が良いか検討できます。

上乗せ対象の費用を把握し、借り換えで得をしよう

借換時の手続きにかかる諸費用や、リフォームなどの住宅に関する費用は、住宅ローンの返済額に上乗せが可能です。しかし、対象外の費用を上乗せすると法律違反になったり、金融機関からの信頼を失ったりすることも。そうならないために、どういった費用が上乗せ可能なのかしっかり把握しておく必要があります。

多くの場合、支払う額がお得になる借換時の上乗せ。採用した場合には住宅ローン控除額が変わるため、年末調整や確定申告の時に注意しましょう。また、諸費用を上乗せする前に、諸費用ローンと比べてどちらが良いか検討することも必要です。適用される上乗せ費用を知り、他の選択肢などと比べてかしこく利用しましょう。

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部

監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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