中古住宅購入時も住宅ローン控除を受けられる？ 適用条件や手続き方法を解説 | ファイナンシャルフィールド

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部

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監修：新井智美

CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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中古住宅の住宅ローンで控除を受ける条件

中古住宅を購入した場合の住宅ローン控除の適用条件は、以下の6点です。住宅ローン控除を受けるためには、（1）～（6）の全てを満たしている必要があります。
 
（1）次の1～4全てに当てはまる中古住宅であること
 

 
（2）取得日から6ヶ月以内に住み始め、控除を受ける年の12月31日（または死亡した日）まで継続して住んでいる
 
（3）控除を受ける年の合計所得金額が、3000万円以下である
 
（4）当該住宅の床面積が50平方メートル以上かつ、床面積の2分の1以上が自身の居住専用スペースである
 
（5）10年以上の期間返済する住宅ローンなどの借り入れがある
 
（6）当該家屋・土地以外の資産について、一定期間（※）居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていない
※令和2年4月1日以後の譲渡：住み始めた年およびその前2年・後3年の6年間／令和2年3月31日以前の譲渡：住み始めた年と前後2年ずつの5年間
 
上記（1）～（6）のうち（1）は中古住宅特有の条件ですが、（2）～（5）は、新築住宅の適用条件と共通しています。
 

中古住宅の住宅ローン控除の計算方法

住宅ローン控除の控除額は、住宅ローンの年末残高の合計額（補助金や交付金、贈与の特例などを受けた金額を除く）をもとに、当該住宅に住み始めた年ごとに定められた控除率を乗じて計算します。
 
例えば、令和3年1月1日～12月31日に当該住宅に住み始めた場合の計算式は、「年末残高等×1％」です。
 
なお、当該住宅に住み始めた年ごとに上限金額が設けられており、上限金額を超える控除は受けられません。令和3年1月1日～12月31日に当該住宅に住み始めた場合の上限額は、40万円（特定取得（8％または10％の消費税が課される取得）以外は20万円）です。
 
また、住宅ローン控除を受けられる期間も、当該住宅に住み始めた年によって異なるため、注意しましょう。
 
例えば、特定取得に該当し、令和元年10月1日～令和2年12月31日に当該住宅に住み始めたケースでは、最大13年間控除を受けられます。しかし、令和3年1月1日～令和3年12月31日に住み始めた場合は、控除期間は最大10年です。
 

中古住宅の住宅ローン控除を受けるための手続き方法

中古住宅の住宅ローン控除を受ける手続きは、新築住宅の場合と同じです。
 
■控除を受ける最初の年
住宅ローン控除を受ける初年度は必ず、確定申告をしなければなりません。書類を用意して必要事項を記入し、納税地（原則住所地）の所轄税務署に提出しましょう。
 
主な必要書類は、次のとおりです。
 

 
また、該当する場合には、次のような書類も提出する必要があります。
 

 
■2年目以降
2年目以降は、会社で年末調整が行われる給与所得者は、年末調整時に住宅ローン控除の申請ができます。次の書類を、勤務先に提出しましょう。
 

 
年末調整のない個人事業主の方などは、2年目以降も確定申告による申請が必要です。ただし、必要書類は以下の点のみと、簡略化されています。
 

中古住宅の住宅ローン控除を受ける際の注意点

住宅ローン控除をはじめとする、住宅の購入や増改築に関するさまざまな控除は、家計の負担を抑えてくれる強い味方です。しかし、あまり当てにしすぎると、実際には適用されなかったり、思ったほどの金額ではなかったりして思わぬ負担がのしかかるケースもあります。
 
このような事態を防ぐために、中古住宅の住宅ローン控除を受ける際には、次の点に注意しましょう。
 

 
以下でそれぞれ解説します。
 

新築購入時と比べて上限額が低いケースが多い

平成26年以降に当該住宅に住み始めたケースでは、住宅ローン控除の上限金額は、特定取得に該当する場合40万円、特定取得に該当しない場合20万円と定められています。
 
上でも触れたように、特定取得とは、住宅の取得に際して8％または10％の消費税が課せられた場合をいいます。つまり、消費税が原則非課税である個人間売買などは、特定取得には当たらないということです。
 
中古住宅は個人が売り主であることが多いため、住宅ローン控除の上限金額が、特定取得に該当しない場合の20万円となる可能性が高いでしょう。
 

リフォーム減税との併用は原則できない

中古住宅の取得と同時に、大規模なリフォームを計画する方も多いでしょう。リフォームをした際に使える減税制度に、「リフォーム減税（投資型減税・ローン型減税）」があります。
 
しかし、リフォーム減税は住宅ローン控除と同じく所得税が控除される制度であり、原則として住宅ローン控除との併用はできません。例外として、現行の耐震基準に適合する耐震リフォームに関してのみ、併用可能です。
 
またこれらの減税制度の利用は途中で他の減税制度への利用に変更することはできないことに注意が必要です。
 
住宅の取得と同時期にリフォームをする場合は、中古住宅の購入費用とリフォーム費用を合わせて借り入れできる「リフォーム一体型住宅ローン」を利用するほうが、効率よく節税できる可能性があります。
 

中古住宅購入時も住宅ローン控除を活用して負担軽減できる

購入したのが中古住宅であっても、要件を満たせば住宅ローン控除の適用を受けられます。新築住宅の場合とは異なる要件もいくつかあるため、注意しましょう。
 
また、適用年数や控除率、上限金額も、当該住宅に住み始めた年やそのほかの条件によって異なります。見込み違いがないよう、自身のケースではどのような条件が適用されるのかを、しっかりと確認することが大切です。
 
住宅ローン控除は、住宅ローンの負担を軽減してくれる便利な制度です。中古住宅の住宅ローン控除について理解して、制度を最大限活用しましょう。
 
出典
※国税庁「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」
※国税庁「No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員
 

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