住宅ローンで必要な担保とは？ 担保が必要な理由やQ＆Aも紹介 | ファイナンシャルフィールド

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部

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監修：新井智美

CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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住宅ローンの担保とは

　
住宅ローンの担保とは、ローン返済困難時の返済を保証するために、債務者が金融機関に提供するものです。連帯保証人などの人的担保と土地・建物などの物的担保の2種類があります。担保があることで、金融機関は貸し倒れリスクを軽減できます。
 
ここでは、住宅ローンの担保が必要な理由や2つの担保対象について見ていきましょう。
 

担保が必要な理由

　
住宅ローンで担保が必要なのは、金融機関が貸し倒れリスクを軽減するためです。住宅ローン利用者が返済困難になった場合に、金融機関は担保である不動産を売却して資金回収を行います。
 
住宅ローン利用者は、ローン申込時点の返済能力が十分だったとしても、その後会社の業績が悪くなり収入が不安定になる可能性もあります。将来的に返済が難しくなったとしても、金融機関は担保を元手にローン残額の回収が可能です。
 
金融機関からすれば、貸し倒れリスクを軽減し、返済不能となる事態を未然に防ぐために担保が必要になります。
 

2つの担保対象

　
担保は「人的担保」と「物的担保」の2種類あります。
 
人的担保とは「保証人」「連帯保証人」「連帯債務者」など、住宅ローン申込者以外の第三者に住宅ローン返済を保証してもらうことです。もし、住宅ローンを利用している人が返済できなくなった場合は、人的担保になっている人が住宅ローン利用者の代わりに住宅ローンを返済します。
 
物的担保とは「建物」や「土地」などを担保とするものです。住宅ローンを融資する金融機関は物的担保に抵当権を設定することで、債務者が返済困難になった場合は担保を売却するなどして資金を回収します。
 
このように担保には2種類あり、どちらか1つの担保で済む場合もあれば両方担保が必要になる場合もあります。
 

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担保を設定した場合のメリット・デメリット

　
担保を設定した有担保ローンは、借入可能額増・低金利・長期間借入などのメリットがあります。金融機関としては担保により貸し倒れリスクを軽減できるので、良い条件で融資を受けられます。
 
ただし、登記手続きなどで諸費用が高く、審査期間が長いのがデメリットです。また、借入金額は担保価値の影響を受けます。
 
ここでは、担保を設定した場合のメリット・デメリットについて見ていきましょう。
 

メリット

　
一般的に、担保が設定されると次のようなメリットがあります。
 

 
上記のとおり、借入可能額増・低金利・長期間借入と良い条件で借り入れが可能です。担保によって金融機関は貸し倒れリスクを軽減できるため、無担保よりも良い条件で融資をしてもらえます。
 
例えば、日本貸金業協会の「月次実態調査（2021年6月25日時点）」によれば、無担保貸付の平均約定金利は14.89%なのに対し、有担保貸付の平均約定金利は4.99%です。住宅ローン向けではありませんが、担保の有無だけでこれだけ金利が変わります。
 

デメリット

　
上記のようなメリットがある一方で、有担保ローンには以下のデメリットがあります。
 

 
有担保ローンは、抵当権設定登記などの手続きが必要となるため無担保ローンより諸費用が高い傾向があります。また、担保の審査も行うため審査期間は長めです。
 
担保は、債務者が返済困難時の保証となるため、担保価値によって借入可能額が変わります。そのため、担保価値が低いと希望額の借り入れができない可能性があります。
 

担保を設定しない場合のメリット・デメリット

　
担保を設定しない無担保ローンは、諸費用が安く審査期間が短いのがメリットです。人的担保や物的担保を用意しなくてよいため、身内に連帯保証人のお願いをする必要がありません。
 
ただし、借入可能額が少なく金利が高いなどのデメリットもあります。ここでは、担保を設定しない場合のメリット・デメリットについて見ていきましょう。
 

メリット

　
担保を設定しない無担保ローンのメリットは次のとおりです。
 

 
無担保ローンは抵当権設定登記の手続きなどがないため、有担保ローンと比べると諸費用が安い傾向があります。また、審査期間が短く、即日～数日で借り入れできる無担保ローンもあります。
 
連帯保証人や不動産など担保を用意する必要がないのも、無担保ローンのメリットです。身内や知人に連帯保証人などをお願いしなくて済みます。不動産などの担保がない場合でも利用が可能です。
 

デメリット

　
無担保ローンのデメリットには、次のようなものがあります。
 

 
担保の保証がないため、借入可能額が少なくて金利が低く、借入期間が短いなど、有担保ローンと比べて借り入れ条件は悪化します。
 
無担保ローンには教育ローンやカーローン、カードローンなどがありますが、借入金額は最大でも200万円～1000万円程度で金利は18.0%の場合もあります。
 

住宅ローン担保に関するQ＆A

　
住宅ローンの担保に居住物件以外の物件を設定できるか、気になっている方は多いようです。基本的に、自分たちが居住する物件以外は担保にできません。また、ローン返済が困難な場合は、連帯保証人の身内が代わりに負担したり、担保の不動産を手放して返済を行います。
 
ここでは、住宅ローン担保に関するQ＆Aについて見ていきましょう。
 

居住物件以外を担保にできる？

住宅ローンの担保は、基本的に購入する不動産しか担保にできません。購入する物件以外にマンションや一戸建て、土地を所有していたとしても、その不動産を担保に住宅ローンを借り入れすることはできません。自分が住む物件のみが物的担保の対象となります。
 
ただし、親など親族が持つ土地に建物を建てる場合は、居住する建物に加えて親族が所有する土地も担保として差し出さなくてはなりません。
 
住宅ローンを利用する際は、基本的に居住物件以外は担保にできないことを理解しておきましょう。
 

返済困難になったら担保はどうなる？

住宅ローン利用者が住宅ローンの返済が困難になった場合は、金融機関は担保を使って資金回収を図ります。担保が連帯保証人や連帯債務者などの人的担保の場合は、住宅ローン利用者の代わりに連帯保証人や連帯債務者がローンを返済します。
 
建物や土地などの物的担保の場合は、担保となる不動産を売却して資金回収をする仕組みです。
 
このように、人的担保・物的担保どちらの場合も債務者が返済不能になった場合は、担保によってローン返済を行います。
 

担保があることで住宅ローンが利用しやすくなる！

　
連帯保証人や連帯債務者、建物や土地など担保は住宅ローン利用者が返済困難になった時の保証となるため、有担保ローンは無担保ローンよりも条件が良くなります。無担保ローンよりも借入可能額が多く、低金利で長期間借り入れが可能です。
 
ただし、人的担保の場合は身内などに連帯保証人や連帯債務者のお願いが必要ですし、物的担保の場合は自分が居住する物件を担保にしなくてはいけません。
 
担保があることで住宅ローンを利用しやすくなりますが、返済困難になった場合は身内に迷惑をかけたり不動産を手放すことになります。
 
住宅ローンを利用する際は有担保と無担保のメリット・デメリットを把握し、無理のない計画で利用しましょう。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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