都内一等地の実家は「査定額6800万円」！ 相続税が心配だけど“払えない”なら売るしかない!?「査定額=評価額？」よくある誤解についても解説

不動産など高額な資産を相続する際、「ほかに財産がなくて相続税が払えるか不安」「家を手放さずに済む方法はないか」と悩む人は少なくありません。こうした不安の背景には、「査定額がそのまま相続税の評価額だ」と誤解しているケースが多いことが挙げられます。ですが実際には、不動産の評価額は不動産会社の売却査定額とは異なるものです。
 
本記事では、売却査定と相続税評価額の違い、相続税が払えない場合の対応策について解説します。

相続税評価の「土地」は路線価、「建物」は固定資産税評価で別々に計算される

相続税を計算する際の不動産評価は、不動産会社の「売却査定額」とは異なり、土地と建物をそれぞれ別の基準で評価します。土地は「路線価」などをもとに、建物は「固定資産税評価額」を基に算出されます。
 
土地の評価に使われる「路線価」とは、道路に面する1平方メートルあたりの価格を示すもので、国土交通省が発表する「公示地価」の約80％を目安に設定されています。そのため、土地の評価額は売却査定額より低くなることが多いです。
 
一方、建物の評価は市町村が算出する「固定資産税評価額」を用います。築年数や構造によっては、実勢価格よりもかなり低く見積もられるのが一般的です。
 

【試算例】子ども1人で相続した場合の相続税はいくら？

相続税には「基礎控除」が設けられており、相続人が子ども1人の場合は、3600万円（3000万円＋600万円×1人）までが非課税となります。
 
例えば、売却査定額が6800万円の不動産を相続するケースで、その内訳が土地6000万円、建物800万円と見積もられていたとしましょう。
 
土地の評価には「路線価」が使われ、これは市場価格（公示地価）の約80％を基準に設定されています。したがって、土地の相続税評価額は6000万円×80％＝4800万円という計算になります。
 
一方、建物は築年数の経過によって評価額が大きく下がるのが一般的です。ここでは、固定資産税評価額を200万円程度と仮定します。この2つを合算すると、相続税の評価額は土地4800万円＋建物200万円＝合計5000万円となります。
 
そこから基礎控除3600万円を差し引いた1400万円が課税対象となり、これに対する相続税率は10％になります。よって、相続税の目安は約140万円と見込まれます（※実際の税率や控除額は金額や相続人の構成により異なります）。
 

自宅を手放したくないときは「延納制度」や「銀行借り入れ」で資金を確保

自宅を売らずに相続税を払うには、主に次の2つの方法があります。
 

延納制度

延納制度は、条件を満たせば相続税を最長20年に分割して支払える制度です。主な条件は以下の通りです。

●納税額が10万円以上で、金銭一括納付が困難であること
●納付期限（相続開始から10ヶ月以内）までに「延納申請書」を提出すること
●担保を提供できること（不動産などが一般的）

延納は税務署の審査で決まり、手続きに時間がかかるため早めの準備が必要です。
 

「銀行借り入れ」で資金を確保

金融機関の「多目的ローン」や「カードローン」を利用すれば、納税資金を一時的に借りることができます。メリットや注意点は以下です。

●ネット契約などで手続きが簡単
●借入額や期間によって金利が異なる
●審査が比較的早く、納税期限に間に合いやすい

現金一括納付が難しい場合や延納条件を満たさないとき、有力な選択肢となります。
 

まとめ

今回のケースでは、売却査定額が6800万円、相続人が子ども1人の場合、相続税はおよそ140万円となりました。納税資金が手元にない場合でも、延納制度や銀行借り入れをすれば、自宅を手放さずに済む可能性があります。
 
「支払いが難しい＝売却」とすぐに決めつけず、まずは専門家に相談し、自分に合った方法を検討することが大切です。
 

出典

国税庁 令和7年分の路線価格等について
国税庁 No.4602 土地家屋の評価
国税庁 No.4155 相続税の税率
国税庁 No.4211 相続税の延納
 
執筆者 : FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー