東京の実家を兄弟で相続しましたが、使い道がなく“取り壊す”話が出ています。「更地にすると税金が高くなる」と聞きましたが、どのくらい上がるのでしょうか？

実家を相続したものの、住む予定もなく、空き家のまま放置している方は少なくありません。老朽化や管理の問題から、解体を検討することもあるでしょう。しかし、「更地にすると税金が高くなる」と聞いて、不安に感じる人も多いのではないでしょうか。
 
本記事では、更地にした場合の税金の仕組みや、実際の税額の目安、そして税負担を軽減する方法について解説します。

更地にすると税金がなぜ高くなるのか？

土地の上に住宅が建っている場合、「住宅用地の特例」という制度によって、固定資産税や都市計画税が大きく軽減されます。具体的には、住宅が建っていれば土地の固定資産税評価額が最大6分の1、都市計画税評価額は最大3分の1まで軽減される仕組みです。
 
しかし、住宅を解体して更地にすると、この特例が適用されなくなります。その結果、税の軽減がなくなり、固定資産税や都市計画税が大幅に上がってしまうのです。
 
この特例の有無は、毎年1月1日時点で建物があるかどうかで決まります。つまり、年の初めに更地の状態であれば、その年は軽減されない通常の税率で課税されることになります。
 

実際にどれくらい上がる？ 東京での事例

では、実際に税額はどの程度変わるのでしょうか？
 
たとえば、東京都内にある200平方メートルの土地で、評価額が1200万円の場合を考えてみましょう。なお、建物は老朽化などで評価額が0円と仮定します。

■建物がある状態（住宅用地）

●評価額1200万円 × 1/6 = 200万円（課税標準）
●固定資産税：200万円 × 1.4% = 2万8000円

■建物を解体して更地にした場合

●評価額1200万円（課税標準）
●固定資産税：1200万円 × 1.4% = 16万8000円

このように、建物を解体すると年間14万円も税額が増える可能性があります。都市計画税がかかる場合は、同様に軽減が外れるため、合わせるとさらに大きな差になります。
 
実際、都内で「住宅を解体後に固定資産税が5～6倍になった」というケースも報告されています。
 
ただし、一般的に更地にした場合、固定資産税評価額の70％が課税標準となるため、3～4倍程度になるケースが多いです。しかし、評価額が高い都心部では、課税標準そのものが高くなりやすく、増税のインパクトが非常に大きくなるため注意が必要です。
 

税負担を抑えるにはどうすればいい？

更地にすると税金が高くなるとはいえ、老朽化した空き家を放置するわけにもいきません。そこで、以下のような対策を検討することが重要です。
 
まず、解体の時期を調整する方法があります。先述したように、1月1日時点で建物があればその年は特例が適用されます。つまり、1月2日以降に解体すれば、税額が上がるのは翌年度からとなり、少し猶予を作ることができます。
 
また、住宅を再建すれば、再び住宅用地の特例が適用されます。賃貸住宅を建てることで、特例を受けながら土地を活用することもできます。
 
一方、解体後に駐車場などにする場合は注意が必要です。賃貸駐車場をアスファルトで舗装すると償却資産税の課税対象になり、逆に税金が高くなることもあるからです。活用方法によっては税負担がさらに増すこともあるため、事前に専門家に相談することをおすすめします。
 

まとめ：解体の前に税金の影響をしっかり確認しよう

空き家の解体は、維持費やリスクを考えると有効な手段のひとつです。しかし、更地にすると固定資産税や都市計画税が大幅に増える可能性があるため、軽率に判断するのは危険です。
 
特に東京のような評価額が高い地域では、税額の差が年間10万円以上に及ぶことも珍しくありません。
 
解体を検討する際は、解体の時期・その後の活用方法・税額の変化をしっかりシミュレーションし、必要であれば税理士や不動産会社に相談するのが安心です。
 
税金の仕組みを正しく理解し、計画的に進めることで、将来的な負担を減らせます。まずは、自分の土地の評価額と現状の税金を調べることから始めてみましょう。
 

出典

総務省 固定資産税
総務省 都市計画税
 
執筆者 : FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー