“空き家の実家”を「取り壊し」予定ですが、知人に「建物ないと固定資産税6倍になるよ」と言われました。「アパートを建てるとお得」らしいですが、“空き家のまま”じゃダメなのでしょうか？

土地は活用次第で価値が大きく変動する資産ですが、その分維持にかかるコストも大きくなる傾向があります。その中でも、所有者の頭を悩ませるのは固定資産税でしょう。
 
土地は、その用途によって固定資産税のかかり方も変わります。本記事では、お得な土地活用の方法や知っておくと便利な特例について解説します。

古い実家を取り壊すと「固定資産税」が“6倍”になる!?

建っている家を取り壊すと、場合によってはその土地にかかる固定資産税が6倍になる可能性があります。固定資産税とは、土地、家屋、会社の設備や備品などの償却資産にかかる税金です。資産の評価額に基づいて課税標準額が決定され、そこに1.4％の税率をかけることで税額が算出されます。
 
居住用の住宅がある土地は課税標準額に住宅用地特例が適用され、200平方メートル以下の部分は6分の1、超える部分は3分の1に負担が軽減されます。掲題のケースでは、家を取り壊すと住宅用地特例が適用されなくなるため、結果として固定資産税が6倍になるかもしれません。
 
しかし、固定資産税は負担調整制度により、税負担が上昇する際は数年をかけて徐々に調整されるようになっています。そのため、家を取り壊しても、すぐに税金が6倍になることはないでしょう。
 

「住宅用地の特例」を受けながら“土地活用”する3つの方法

節税の点から考えると、住宅用地特例が適用される用途で土地活用を行うとよいかもしれません。以下は、住宅用地特例を受けられる工夫の一例です。

・新たに住むための家を建てる
・今ある住居をリフォームする
・賃貸住居を建てる

賃貸アパートに限らず、人が住むための住居があれば住宅用地特例が適用されます。しかし、古い廃屋のようになった家屋は、自治体から空き家と認定されて住宅用地特例が適用されなくなることもあるため、適切な手入れや管理が必要です。
 
掲題のケースでは、空き家のまま放置しておくと自治体から空き家と認定され、住宅用地特例が適用されなくなる恐れもあります。
 
そのため、節税の観点から考えると、空き家のまま放置しておくほうがお得とはいえないでしょう。賃貸アパートを建てて、土地活用をしたほうが節税につながるかもしれません。土地の広さや住む場所に合わせて、よりよい土地活用の方法を検討しましょう。
 

相続税にかかわる「小規模宅地等の特例」とは異なる

税金の負担軽減に役立つ住宅用地特例ですが、相続税における小規模宅地等の特例とは別物である点に注意しましょう。小規模宅地等の特例とは、一定条件を満たした土地にかかる相続税を50～80％軽減する制度です。この制度は相続税を軽減しますが、固定資産税は軽減しません。
 
例えば、居住用の宅地を相続した際は、330平方メートルを限度面積として80％の減額を受けられます。しかし、相続の際に被相続人、または生計を共にしていた被相続人の親族が住んでいたことが条件の1つにあるため、空き家の場合は減額が適用されません。
 

まとめ

土地に居住用の住宅がある場合は住宅用地特例が適用され、固定資産税を3分の1または6分の1に抑えられます。しかし建物の管理を怠って自治体に空き家として認定されると、住宅用地特例が適用されなくなる恐れがあるため、空き家のままで放置しておくことがお得につながるとは言い切れません。
 
また、相続の際にも空き家だと適用されない相続税の特例があるため、土地の広さや場所に応じて土地活用の方法を検討しましょう。
 

出典

国土交通省 固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置
国税庁 No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー

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