借地上のマイホームをリフォームしたら、地主さんに「増改築」だと指摘された。どうすればよいですか？

築年数が10年を超えた、親や親族との同居が決まったなど、一定の節目を機にマイホームをリフォームする際、注意しなければならない問題があります。
 
借地上にあるマイホームのリフォームは、契約上禁止されている増改築に当たるのではないかと悩まれる事例が増えているのです。
 
そこで今回は、借地上に建てたマイホームのリフォームと増改築について解説します。

リフォームは増改築の禁止に抵触しない

土地部分の契約を過去に更新しているなど、一定の例外を除き、土地上の建物は所有者が自由に増築やリフォームすることができます（借地借家法18条）。
 
しかし、賃貸借契約に土地上の建物の増改築を禁止する規定が盛り込まれている場合があります。では、増改築禁止の規定があると、マイホームのリフォームも禁止されてしまうのでしょうか？
 
具体的には、雨漏りの修繕、壁紙やフローリングの張り替え、手すりの設置など、家の設備を修繕したりバリアフリー化を進めたりするようなケースです。
 
答えはNOです。こういったリフォームは増改築に当たらず、増改築禁止の取り決めがあっても、自由に実施することができます。
 
ただし、リフォームにあたって建物の基礎となる土台部分を打ち直したり、建物の同一性を大きく変化させたりするような工事となると、増改築と判断されてしまう可能性もあるため注意してください。
 

地主さんに無言でのリフォームは避けるべき

リフォームが増改築に当たらないとはいえ、地主さんとの円滑な関係を鑑みると、やはり事前にリフォームの実施について理解をいただくことが大切です。リフォームすることを事前に相談して、増改築に当たらないということを説明しておくのです。
 
また、見積もりの過程や工事の途中でリフォームの内容を変更する場合も、可能な限り地主さんに相談することを忘れないでください。
 

リフォームはいつ頃から始めればいいの？

住まいは、どれだけ丁寧に手入れをしていても、おおむね築10年を経過する頃には外壁や水回りなどを中心に劣化が現れてきます。
 
シロアリなど害虫被害が出始めるのも、この時期からになります。外側は綺麗に見えても、見えない部分にまで腐食が進んでいる可能性も充分にあります。
 
そこから築15年、20年と、5年単位を目安に劣化している部分を見つけて、リフォームする必要があります。築20年程度までくると、どんなに手入れをしていて綺麗に見えても、見えない部分に傷みが生じていることもあります。
 
マイホームに長く住み続けたいと考えるのであれば、常に先回りして定期的なリフォームを実施すべきです。
 
築年数以外でも、ライフスタイルや家族構成の変化、住宅に関わる基準・法令の変化などに合わせて、その都度リフォームを実施することも必要です。
 
近年では、バリアフリー化や省エネルギー化のためのリフォームに補助金を出す自治体も増えてきています。そうした補助金などを利用することで、賢くリフォームを実施することができます。
 

マイホームのリフォームは地主さんと相談を

借地上に建てたマイホームのリフォームは、原則自由に行えるとはいえ、内容によっては制限を受ける場合や、地主さんとの関係を悪化させてしまうこともあります。借地上のマイホームのリフォームを検討しているのであれば、まずは地主さんと相談し、理解を得るようにしてください。
 
その際は、補助金などを利用して行うと、リフォームの負担を大幅に減少させることができます。補助金などを利用してリフォームを実施するのであれば、補助金に詳しい行政書士やお住いの市区町村窓口に相談するとよいでしょう。
 
［出典］
※電子政府の総合窓口e-Gov「借地借家法」
 
執筆者：柘植輝
行政書士