住宅ローン　退職金で早期返済を考えよう！―45歳以上からの家の購入

住宅は人生最大の買い物です。支出も長期にわたるため、いろいろな事情で買いそびれた方もいらっしゃるのではないでしょうか？ 45歳から50歳になったら、家を買うのはもう遅いと思っていませんか？
 
そうではありません。退職金を住宅ローンの繰り上げ返済にあてて、45歳から50歳で住宅購入し、60歳の退職時点で「住宅ローンの残高なし」を実現する方法を考えてみましょう。
 

45歳の人が住宅を買う場合

例えば、あなたが現在45歳だとします。家族構成は、ご本人45歳給与生活者、妻40歳専業主婦、子供2人（15歳・ 12歳）、年収600万円。住宅購入価格は4500万円、頭金500万円、住宅ローン4000万円借り入れ。
 
借り入れの際のポイントは、【返済期間30年、当初15年間固定金利】でローンを組むことです。そうすると、ローンの完済年齢は75歳（通常、銀行の完済年齢は80歳以下）です。上記の条件で15年後、60歳の定年退職時に、退職金で住宅ローンを一括繰り上げ返済する場合のキャッシュフローを考えてみます。
 
現在は超低金利なので、当初固定金利15年で計画しても、年利1％強で借り入れることができます。今回はソニー銀行の住宅ローンの例をとり、年利1.066％で計算します。
 
この場合、以下のようになります。
年間返済額（元利均等払）：155万8464円
融資手数料：86万4000円（ローン契約時支払）
15年後のローンの残額：2159万4809円
 
2159万4809円を一括繰り上げ返済すると、退職後には住宅ローンの返済義務なしの持ち家が手に入ることになります。
 

これで、本当にうまくいくか、確認してみよう

上記の計画で抜け穴はないか確認してみましょう。
 
（1）完済年齢は75歳なので、通常のリミット80歳を下回ります。
（2）年間返済額：155万8464円は年収600万円の26％。金融機関の融資限度額は35～40％といわれているので、26％ならまず問題ないと思われます。
（3）団体信用生命保険料は金利1.066％に含まれています。
 
もし、健康問題で団体信用生命保険に加入できない人は、保険会社が認めればワイド団信に加入することができます。
 
ワイド団信は返済金利に0.2～0.3％上乗せすると、糖尿病、高血圧症、心筋梗塞、脳卒中、うつ病、緑内障等の既往症のある方でも入れる保険です。これに入れれば、健康状態に問題のある方でもローンを組める可能性があります。
 
ワイド団信に対応している金融機関は、ソニー銀行、auじぶん銀行、りそな銀行や、みずほ銀行、横浜銀行などがあります。ソニー銀行、auじぶん銀行、りそな銀行の3社は、クレディアグリコル生命、みずほ銀行は損保ジャパン日本興和ひまわり生命、横浜銀行はカーディフ生命と提携しています。
 
もし、審査がうまくいかないときは、別の保険会社と提携している銀行に照会することもできます。
 
（4）購入時点で必要な金額は、700万円から800万円弱です。
頭金：500万円、諸費用200万円から300万円弱（融資手数料86万4000円、登記・抵当権設定費用、不動産取得税・登録免許税、印紙税、引っ越し費用、家具の買い足し費用など）
 
ですから、15年後に退職金が2200万円以上もらえるか、退職金に加えて一括返済にあてられる預貯金があれば、この計画は実現します。もし、購入時または一括返済時に資金が不足するときは、家の購入価格を下げることで調整することも可能です。
 

もう1つ、忘れてはならないものは？

返済期間中の費用を軽減するものとして、「住宅ローン控除」があります。現在の制度では、借り入れから10年間、住宅ローン年末残高の合計額の1％に相当する税額が還付されます。
 
借り入れ金利が年利1.066％ですから、ほぼ金利がゼロになる効果があります。上記の例で、住宅ローン控除の効果を試算すると約297万円になります。
 
2019年の税制改正では、住宅ローン控除の適用年数を10年から15年に延長することを検討しているようです。これが実現すれば、上記の条件で試算すると、約120万円の税金が追加で還付されることになります。
 
これは、2019年10月1日の消費増税を踏まえて考えられているものですが、税制改正は通常4月なので、先行して税制改正がなされる可能性もあります。もし、この税制改正が実現すれば、住宅購入の後押しになることは間違いありません。
 

あなたがもうすぐ50歳なら

あなたがもうすぐ50歳で年収600万円なら、退職金負担を軽減するため、家の購入価格を500万円下げてみましょう。住宅購入価格は4000万円、頭金500万円、住宅ローン3500万円借り入れ、返済期間30年、当初10年間固定金利でローンを組みます。
 
そうすると、ローンの完済年齢は80歳。10年後、60歳で会社を定年退職し、退職金で住宅ローンを繰り上げ返済する場合、年利0.68％（ソニー銀行）で計算すると、年間返済額（元利均等）は129万36円となり、10年後のローンの残額は2411万円6826円になります。
 
もし、住宅購入価格：4500万円、住宅ローン金額：4000万円借り入れであれば、10年後の一括返済額は2756万2171円となります。
 

まとめ

今回、お伝えしてきたように、45歳から50歳の年齢でも家を買うのに決して遅いことはありません。住宅ローンの完済年齢は80歳に設定されています。
 
また、超低金利の状況をうまく利用することで、家の購入は十分可能になるのです。家の購入には、いろいろな要素が絡み合っているので、簡単にあきらめてしまう必要はありません。考えあぐねたら、専門家に相談することをおすすめします。
 
出典：国税庁タックスアンサーNo.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）
 
執筆者：浦上登（うらかみ のぼる）
サマーアロー・コンサルティング代表　CFP　ファイナンシャルプランナー