最終更新日: 2020.03.17 公開日: 2020.03.18
ローン

住宅ローンの仮審査・本審査って何を審査しているの? 審査の流れを解説

執筆者 : 新井智美

住宅ローンには、事前審査ともいわれる仮審査と、その後に本審査があることが多く、それぞれ審査の所要日数も異なります。住宅ローンは他のローンと比べて借入額が大きいため、審査にもそれなりの時間を要します。
 
本稿では、仮審査とはどのようなものなのか、仮審査と本審査とはどのように違うのか、審査の流れはどういうものか、審査を通りやすくするためのポイントなど、住宅ローンの審査についてご説明します。
 
 
新井智美

執筆者:

執筆者:新井智美(あらい ともみ)

CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
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新井智美

執筆者:

執筆者:新井智美(あらい ともみ)

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住宅ローンの申し込みから契約までの流れ

1.事前申し込み(仮審査の申し込み)

金融機関に住宅ローンの申し込みを行います。この時点ではあくまで仮審査の申し込みとなります。仮審査で提出する書類は、運転免許証などの本人確認資料や、源泉徴収票などの収入に関する書類、それに購入を希望する物件のパンフレットやチラシなどです。

2.仮審査

仮審査に要する期間は通常1週間程度です。最近ではネット銀行が金利の低い住宅ローン商品を販売しており、人気が高まっています。ネット銀行の住宅ローンに申し込んだ場合、金融機関にもよりますが、仮審査の期間もかなり短く、最短3日程度で結果が通知されるケースもあります。

3.本審査申し込み

仮審査に通過したら、本審査を申し込みます。

4.本審査

本審査では、契約者本人や購入する物件についてより詳細な審査が行われるため、審査に要する期間が長くなり、通常は10日~2週間程度かかります。審査結果は郵送や電話で通知されるのが一般的ですが、インターネットで確認できる場合もあります。

5.契約締結

本審査に通過できたら、契約締結手続きに移行します。この契約の時点で住宅ローンの金利タイプや返済期間などを決定します。金利はローンが実行された時点のものが適用されるのが一般的ですが、住宅ローン契約の時点で決まる金融機関もあります。
 
また、この手続きとは別に、司法書士との面談が必要なケースがほとんどです。司法書士は金融機関側が指定してくれるので、日程を調整し面談することになります。その際に登記手続きなどを行います。

6.借り入れ

契約手続きが終了して登記手続きも完了すれば、融資金額が指定の口座に振り込まれます。ただし、このタイミングは、住宅ローンの実行は物件の引き渡しと同時に行われるのが原則となっています。

住宅ローンの仮審査とは

住宅ローンの仮審査とは、「お金を貸しても良い人かどうかを確認する、最初の審査」のことをいいます。
 
仮審査では、主に「年収」や「勤続年収」などの項目がチェックされ、「この人ならお金を貸しても大丈夫そうだな」と、おおまかに判断された場合、次の本審査に進むことができます。
 
■本審査との違いについて
本審査とは、「お金を貸しても良い人かどうかを判断する、最後の審査」のことです。仮審査とは違い、審査の内容は厳しくなります。返済負担率、個人信用情報と合わせて、健康状態や担保となる物件の権利関係や価値まで、細かく確認されます。
 
ちなみに、国土交通省が発表している民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書によると、本審査において重要視されている項目で上位に位置するものは「健康状態」(98.6%)、「借入時年齢」(98.3%)、「完済時年齢」(97.7%)、「担保評価」(97.2%)、「勤続年数」(95.7%)、「年収」(95.6%)、「連帯保証」(94.9%)となっています。
 


(出典:国土交通省資料 平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書)

住宅ローンの仮審査・本審査で落ちないための対策

一般的に住宅ローンの審査に落ちる理由としては、以下のような点が考えられます。

1.提出書類の不備

仮審査で提出した書類内容と、本審査の書類内容が異なっていた場合、その内容について再度チェックを行います。もし単なる記入ミスであれば良いのですが、年収などを高く記入するなど虚偽の申請を行っていた場合、審査に通る可能性は低くなります。
 
虚偽の申告は場合によっては詐欺とみなされますので、このような行為は絶対にしないようにしてください。また、単なる記入ミスであった場合でも訂正などの処理が余分にかかることになり、その分審査時間が長くなることにつながります。
 
提出書類の内容については、事前に不備がないようにきちんとチェックするようにしましょう。

2.仮審査後に新規で借り入れを行った

仮審査後に新規で借り入れを行うということは、審査時の「他社からの借り入れの有無」の内容が変わることになります。その結果、返済負担率も変わることとなり、最悪の場合審査に通らなくなる可能性もあります。
 
よほどの理由がない限り、仮審査から本審査前までの新規借り入れは控えるようにしてください。

3.団体信用生命保険へ加入できなかった

金融機関の多くは団体信用生命保険への加入を必須条件としています。したがって、審査においては契約者の健康状態が重視されます。審査の際に健康状態が加入基準に満たなかった場合は、住宅ローンを契約できません。
 
もし持病があるなど、事前に健康状態に不安があることが分かっている場合は、団体信用生命保険への加入が義務付けられていない「フラット35」などを検討するのも方法の1つかもしれません。

4.担保となる住宅の評価が低い

住宅の評価は立地等にも左右されますが、それ以外に借地権などの他の権利が残っている場合は担保評価が低くなります。中古物件を購入する際や、土地を購入して家を建てる場合などは、その物件や土地に他の権利がついていないか、登記簿などで確認しておくことをおすすめします。

5.信用情報に記録が残っていた

住宅ローンに限らず、金融機関が何らかの融資を行う場合は、必ずその人の信用情報を信用情報機関に照会し、過去に信用事故を起こしていないかどうかの確認を行います。その際、クレジットカードの延滞履歴などもチェックされますので、過去に信用事故を起こした経験がある人は注意が必要です。
 
信用情報については、本人であれば信用情報機関に情報開示を求めることができます。インターネットで簡単に照会請求でき、手数料も1000円程度となっていますので、不安があるのであれば、事前に確認しておきましょう。
 
そこでもし、事故情報が載っていることが判明した場合、その情報が消えるまで住宅ローンの申し込みを延期することが賢明です。

住宅ローンの仮審査・本審査に必要な書類

■仮審査で必要な書類は主に以下のとおりです。
・本人確認資料:「運転免許証」「パスポート」など
・収入証明書類:会社員の場合であれば「源泉徴収票」、自営業者の方であれば「確定申告書の控え」が必要です。
・物件確認資料:物件のパンフレットやチラシ、間取り図などが分かる資料を準備しましょう。
 
■本審査で必要となる書類は以下のとおりです。仮審査時と比べ多くなります。もし、事前に準備できるものがあれば、早めに用意しておきましょう。
・本人確認資料:「運転免許証」「健康保険証」「パスポート」など
・住民票
・収入証明資料:会社員の場合であれば、「源泉徴収票」の他、「住民税決定通知書」または「課税証明書」が必要です。
 
自営業者の方は、「確定申告書の控え」の他、「申告所得税納税証明書」や「事業税納税証明書」が各3年分必要です。さらに法人代表者の方であれば、「法人の決算報告書」や「法人税納税証明書」「法人事業税納税証明書」が各3年分必要です。
 
・物件確認資料:物件のパンフレットやチラシ、間取り図などが分かる資料の他、「売買契約書」「重要事項説明書」「工事請負契約書」などの写しや「土地および建物の登記事項証明書」などが必要です。

Q&A

1.新規と借り換えでは審査基準が違いますか?


A1.新規と借り換えでは基本的な審査基準は変わりません。ただ、購入した物件の価値は時間が経過するにつれてどんどん減少していきます。その人の属性(年収や健康状態、これまでの返済実績)が新規で借りた時と状況が変わっている場合は注意が必要です。
 

2.明確な審査基準は公開しているの?

A2.金融機関は明確な審査基準は公開していません。なぜなら、金融機関はさまざまな項目を審査対象にして、住宅ローンの可否を決定しているからです。
 
ただ、各金融機関の公式サイトには、申し込み条件などが掲載されています。その条件を確認し、確実にクリアできる場合に申し込むようにしましょう。また、申し込む際に不明な点や不安な点があれば、事前にその金融機関が用意している住宅ローン専門のコールセンターや取引支店に電話をするなどして確認しておくことも大切です。

まとめ

住宅ローン審査には仮審査と本審査があり、その基準は金融機関によって異なります。
 
ただ、手順や段取りを知っておくことで、効率良く手続きを踏める上、審査を通過するために注意すべきことを事前に理解できると思います。審査をできるだけスムーズに進めるためにも、事前準備を怠らず、不明点については必ず確認しておくようにしましょう。
 
(参考)国土交通省「平成30年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」
 
執筆者:新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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