金利上昇局面で、住宅ローンの変動金利型利用者が気をつけたいこととは？

2022年6月時点、固定金利が少しずつ上昇傾向にあります。
 
住宅ローンにおいて、現在変動金利を利用している人は、早めに固定金利に借り換えたほうがよいのか、もう少し様子をみるべきか迷っているのではないでしょうか。
 
今回は金利上昇局面において、変動金利タイプを利用している人が気をつけるべき注意点について、解説します。

「5年ルール」と未払利息

通常、変動金利では「5年ルール」が適用されるため、金利が変動しても借入日から基準とする10月1日を5回経過するまでは、返済額に反映されません。
 
金利が変更された場合には、元金部分と利息部分の内訳が変更されるだけで、実際の返済額は変わらないため、金利上昇時には返済額に占める元金部分が減り、利息部分が増え、結果的に当初よりも元金の減り方が少なくなってしまいます。
 

■未払利息の発生

金利が大きく上昇し、返済額が全額利息の支払いに充てられることになり、それでも本来の利息分に足りない場合には、「未払利息」が発生します。この場合、元金返済はゼロになるため、毎月住宅ローンの返済を行っていても、それはすべて利息部分に充当されることになり、元金は1円も減りません。
 
なお、未払利息が発生した場合、未払利息は翌月以降に繰り延べられることも覚えておきましょう。そのため、未払利息分を支払わない限り、返済終了時まで蓄積されていき、返済が最終回を迎えても、未払利息分だけローンが残ってしまい、それを一括返済しなければならない場合もあります。
 

■未払利息の仕組み

未払利息について、その仕組みを詳しく解説します。
 
1.当初0.775％の金利で借り入れ、毎月の返済額は約8万円であった
 
2.半年後、金利が1.275％に上昇し、返済額の内訳をみると、金利が上昇したために、元金部分の割合が大幅に減少していた。その代わり、利息分の割合が増加したが、毎月の返済額には変化がなかった
 
3.その後、さらに金利が上昇し、3.775％となった。毎月の返済額は変わらないが、毎月の返済では元金部分のみならず、利息部分すら賄うことができないため、未払利息である約9000円が発生することになった
 
4.さらに金利が上昇し、5年ルールによって、ここで初めて毎月の返済額が変更されることになった。ただし、変更後の返済額については、変更前の125％を超えてはならないという「125％ルール」が適用されるため、増額後の毎月の返済額は約10万円となり、未払利息は消えないばかりか、元金もまったく減らない状況が続くことになる
 

■5年ルールの正しい理解

現在、変動金利で住宅ローンを借り入れている人の中には、この「5年ルール」について、「借入時から5年」と思っている人もいらっしゃるのではないでしょうか。
 
実際には、10月1日を基準日とする金利見直しの5回目という意味ですので、基準日直前に実行された住宅ローンの場合、実行にから5年を経過しなくても、返済額が見直される可能性がある点に注意しておきましょう。
 

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金利上昇時の対処法

金利が上昇した際には、毎月の返済額がどの程度変化するのかをしっかりとシミュレーションしたうえで、返済額が変化した場合に家計に負担が出ないか、また、大きなライフイベントと返済額の変更時期が重ならないか、などを確認しておく必要があります。
 

■家計負担

金利上昇時には、返済額の増加と収入減が重なった場合に、家計破綻に直結する可能性があります。そのため、返済を持続していくといった観点からも、収入の減少や支出の増加があった際に、どのような対処法が考えられるかを考えておくことが大切です。
 
親からの援助や配偶者の協力などが得られるのかどうか、事前に確認しておくようにしましょう。併せて、収入が減少した際には、返済期間の延長や返済額軽減など、返済方法を変更することで無理なく返済が継続できるかどうかについて、あらかじめ試算しておくことも忘れないようにしてください。
 
ただし、その際にはリスケジュールはあくまでも返済の先送りだということを認識し、総返済額を減らすものではない、ということを理解しておくことが大切です。
 

借り換えのタイミングについて

変動金利を利用している人の中には、金利が上昇した際には、固定金利に変更するか、別のローンに借り換えることで対応しようと考えている人もいるでしょう。
 
しかし、金利が上昇するときは、変動金利よりも全期間固定金利の方が先に上昇する傾向にあります。そのため、金利上昇時には、すでに固定金利型の金利水準は上昇しており、金利タイプの変更や借り換えは有効な対策とならない可能性があることを認識しておきましょう。
 

まとめ

長く続いた低金利時代ですが、最近では固定金利の上昇の気配がみられ始めています。
 
もちろん、現在はまだ急激な金利上昇局面ではありませんが、金利上昇時には変動金利を利用している場合に、どのようなことが起こるのかをあらかじめ知っておくことは大切です。
 
特に未払利息については、今後発生する可能性もあることから、その仕組みについて理解を深めておきましょう。ただし、最近ではネット銀行などで5％ルールや125％ルールを採用していないところもあります。
 
その場合は、未払利息は発生しませんが、月の返済額が大きく増える可能性がありますので、それに耐えられる家計かどうか、今一度収支を見直してみましょう。
 
執筆者：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員