金利上昇リスクに備える！住宅ローンの繰り上げ返済、どう活用すればいい？

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住宅ローンを組んでマイホームを購入する人も多いことでしょう。変動型の金利でローンを組んでいるケースは多く、金利の上昇が気になる人も少なくありません。

金利の上昇に備えた対策として、繰り上げ返済が挙げられます。本記事では、住宅ローンの繰り上げ返済について、分かりやすく解説しています。

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部（ふぁいなんしゃるふぃーるどへんしゅうぶ）

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【auじぶん銀行の注意事項】
※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の２種類からお選びいただけます。
ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。

※固定金利特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます（保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます）。
金利タイプを組合わせてお借入れいただくことができるミックス（金利タイプ数2本）もご用意しています。お申込みの際にご決定いただきます。

※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます

・変動金利について
※2024年09月現在・本金利プランに住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利です。
※J:COM NET優遇割・J:COM TV優遇割は戸建のみ対象
※J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始となります。

1 主な住宅ローン金利は3種類
2 金利上昇リスク対策として繰り上げ返済を活用しよう
3 繰り上げ返済はいつでも可能
4 繰り上げ資金には余剰資金を充てることが大切
5 繰り上げ返済をしたのに支払額が増える可能性も

主な住宅ローン金利は3種類

主な住宅ローン金利は下記の3種類です。

●変動型
●全期間固定型
●固定期間選択型

1つずつみていきましょう。

変動型

変動型では、金利の上下によって利息も連動していきます。つまり、金利が上がった場合は支払う利息が増え、金利が下がった場合は支払う利息が減ります。

現在、日本は超低金利でもあり、金利水準は歴史的に低いです。なお、変動型の金利は半年ごとに見直されるのが特徴的です。

また、国土交通省が実施した令和2年度の調査によると、住宅ローン利用者の70％が変動型を選択しています。

全期間固定型

全期間固定型では、最初から最後まで同じ金利が適用されます。返済額が変わらないため、支出金額を把握しやすいです。

しかし、金利は変動型よりも高めに設定されているのが特徴的です。途中で金利が変動するタイプもありますが、変更後の金利は借入時にすべて決定されています。

固定期間選択型

固定期間選択型では、期間を選ぶことができ、期間中は金利・返済額が固定されます。また、固定期間終了後は変動型を選ぶこともできますし、再度固定期間を選ぶことも可能です。

固定期間選択型では、固定期間が短いほど金利が低くなりやすいのが特徴的です。しかし、固定期間終了後に金利が上昇していれば、返済負担が大きくなるリスクもあります。

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※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

金利上昇リスク対策として繰り上げ返済を活用しよう

金利上昇リスク対策として、繰り上げ返済を行う方法もあります。繰り上げ返済方法は主に下記の2つです。

●返済期間短縮型
●返済額軽減型

それぞれみていきましょう。

返済期間短縮型

返済期間短縮型とは、毎月の返済額は変えずに、返済期間を短くする繰り上げ返済方法です。

住宅ローンで借り入れた元金を前もって返済する形となり、先に返済した元金分の利息を支払わずに済みます。

元利均等返済の場合、最初は元金より利息が占める割合が大きく、早く繰り上げ返済をすることで、支払う利息を減らす効果が大きくなります。

返済額軽減型

返済額軽減型とは、返済期間を変えずに、毎月の返済額を少なくする繰り上げ返済方法です。

繰り上げ返済した金額を、残りの住宅ローン期間全体に割り振り、毎月の返済額を減らす仕組みとなっています。

毎月の返済額が減ることで、支払う利息も抑えられます。総額の視点でみると、返済期間短縮型より多く支払うことになりますが。毎月の返済額を少なくできるのがメリットです。

繰り上げ返済はいつでも可能

基本的に、繰り上げ返済はいつでも可能です。手続きをした場合、早くて翌月から住宅ローン金額や返済期間に反映されます。

また、インターネット経由で手続きを行うと、数回までは手数料がかからない金融機関も多いです。中には、何度繰り上げ返済しても手数料がかからない金融機関も存在します。

繰り上げ資金には余剰資金を充てることが大切

繰り上げ返済をする際、余剰資金を充てることが大切です。必要資金を減らしてしまうと、万が一のときにお金が足りなくなる可能性も考えられます。

子どもの教育費が将来的にかかる場合、現在より余裕がなくなるケースも多いです。借金と貯蓄が少ないよりかは、借金も貯蓄も多い方が安全といえるでしょう。

繰り上げ返済をしたのに支払額が増える可能性も

本記事では、住宅ローンの繰り上げ返済について分かりやすく解説しました。

元利均等返済の場合、基本的に5年間は、金利が変動しても毎月の返済額が変わりません。返済額が上がる際も、1.25倍以内と定められています。

注意点として、返済額軽減型の繰り上げ返済は、5年ルールが適用されない場合が多いです。

つまり、金利が上昇した局面で繰り上げ返済すると、毎月の返済額が増えてしまう可能性もあります。

なぜなら、繰り上げ返済をした時点で返済額が変更になり、毎月の返済額に金利上昇が反映されてしまうからです。

返済額軽減型の繰り上げ返済をする場合、金利動向にも注視しておきましょう。