住宅ローンの返済が厳しい……返済中の家を賃貸して収入を得ても大丈夫？

住宅ローンの返済が厳しくなった人のなかには「人に貸して返済資金を稼ごうかな……」と考えている人もいるのではないでしょうか。しかし、住宅ローンが残っているマイホームを賃貸に転用することは、原則として認められません。
 
本記事では、住宅ローン返済中のマイホームを賃貸にできるか、銀行にバレるとどうなるのかを解説します。また、住宅ローンの返済が厳しくなったときの対処法も紹介しますので、ピンチを乗り切るための参考にしてください。

住宅ローンが残るマイホームを賃貸にするのはNG

住宅ローンの返済が厳しいからといって、住宅ローン返済中のマイホームを賃貸にして、家賃収入で返済をまかなうことは、原則としてできません。なぜなら、住宅ローンの資金使途は一般的に、契約者本人が居住する住宅の購入資金やリフォーム資金に限定されているためです。
 
ただし、転勤などでマイホームにやむを得ず住めなくなる場合は、金融機関に相談をすると賃貸転用が認められることもあります。
 

マイホームを賃貸にしていることが銀行にバレるとどうなる？

住宅ローン返済中のマイホームを賃貸にしたことが借入先の銀行にバレると、住宅ローン残額の一括返済を求められる可能性があるため注意しましょう。
 
住宅を賃貸に出してほかの人が住めば、その時点で住宅ローンを組む際に金融機関との間に結んだ、「自分が住む住宅の資金を使途とする」契約に反していることになります。そのため銀行は、契約事項に重大な違反をしたとして住宅ローン契約を破棄し、契約者に残債を一括請求できるのです。
 
住宅ローンは、賃貸物件などを対象とする不動産投資ローンと比べて金利が低い傾向があります。家賃収入を返済原資とする不動産投資ローンに対して、労働で得た収入を返済に充てることが多い住宅ローンのほうは貸し倒れリスクが低いためです。
 
貸し倒れのリスクが低いと判断して低金利で融資したにもかかわらず、対象の住宅を高リスクな別の使途に転用したとなると、銀行も看過できません。一括返済を求められても返済する資金がない場合、自己破産になるケースも考えられます。
 

住宅ローン返済が厳しいときの対処法

住宅ローンの返済が厳しいときは、マイホームを賃貸にする、消費者金融から借り入れるなどの方法で、無理に資金を調達するのはおすすめできません。銀行で正当な手続きを踏んで負担軽減を図ることを、第一に考えましょう。マイホームを売却する、リースバックするという選択肢が真っ先にあがるでしょうが、ほかにも以下のような方法があります。
 

・早めに銀行に相談して調整をお願いする
・低金利な住宅ローンへの借り換えを検討する

 
それぞれ詳しく見てみましょう。
 

早めに銀行に相談する

住宅ローン返済の返済が厳しくなったら、延滞する前に借入先の銀行に相談しましょう。返済が困難になった事情や今後の資金の見通しなどを考慮して、次のような方法で返済を調整してもらえることがあります。
 

・返済期間を延長する
・一定期間返済額を減額する
・一定期間利息のみの返済にする
・ボーナス返済額を見直す

 
ただし、相談しても調整に応じてもらえない場合もあることは、頭に置いておきましょう。
 

借り換えを検討する

借り換えとは、現在支払っている住宅ローンをより金利の安い、ほかの金融機関の住宅ローンに借り換えて住宅ローンを完済することです。これにより、返済額を減らせる可能性があります。一般的に、借り換え前と後の金利差が大きいほど、高い軽減効果を見込めるといわれています。
 
ただし、借り換え先で新たに住宅ローンを組む際に発生する諸費用を計算に入れると、減額幅がそれほど大きくならないこともあるため注意が必要です。借り換え前には十分にシミュレーションを行いましょう。
 

住宅ローン完済までマイホームは賃貸にできない

基本的には、住宅ローンを完済するまでマイホームを賃貸にはできません。住宅ローンの返済を乗り切るためであっても、銀行への相談なしの賃貸への転用は契約違反となります。銀行にバレたときには住宅ローン残高の一括返済を求められるなどのリスクがともなうため、住宅ローン返済中のマイホームを人に貸すのはやめましょう。
 
住宅ローンの返済が厳しいときは、家賃収入を得る方法ではなく、銀行への相談や借り換えなど正当な手続きを踏むことが大切です。
 

出典

一般社団法人全国銀行協会 教えて！ くらしと銀行 Q. 住宅ローンが負担になっています。軽減策はありますか？
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
 
監修：高橋庸夫
ファイナンシャル・プランナー