更新日: 2023.02.28 住宅ローン

住宅ローンの返済が厳しい……返済中の家を賃貸して収入を得ても大丈夫？

この記事は約 5 分で読めます。

住宅ローンの返済が厳しくなった人のなかには「人に貸して返済資金を稼ごうかな……」と考えている人もいるのではないでしょうか。しかし、住宅ローンが残っているマイホームを賃貸に転用することは、原則として認められません。

本記事では、住宅ローン返済中のマイホームを賃貸にできるか、銀行にバレるとどうなるのかを解説します。また、住宅ローンの返済が厳しくなったときの対処法も紹介しますので、ピンチを乗り切るための参考にしてください。

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部（ふぁいなんしゃるふぃーるどへんしゅうぶ）

ファイナンシャルプランナー

▼

FinancialField編集部は、金融、経済に関する記事を、日々の暮らしにどのような影響を与えるかという視点で、お金の知識がない方でも理解できるようわかりやすく発信しています。

編集部のメンバーは、ファイナンシャルプランナーの資格取得者を中心に「お金や暮らし」に関する書籍・雑誌の編集経験者で構成され、企画立案から記事掲載まですべての工程に関わることで、読者目線のコンテンツを追求しています。

FinancialFieldの特徴は、ファイナンシャルプランナー、弁護士、税理士、宅地建物取引士、相続診断士、住宅ローンアドバイザー、DCプランナー、公認会計士、社会保険労務士、行政書士、投資アナリスト、キャリアコンサルタントなど150名以上の有資格者を執筆者・監修者として迎え、むずかしく感じられる年金や税金、相続、保険、ローンなどの話をわかりやすく発信している点です。

このように編集経験豊富なメンバーと金融や経済に精通した執筆者・監修者による執筆体制を築くことで、内容のわかりやすさはもちろんのこと、読み応えのあるコンテンツと確かな情報発信を実現しています。

私たちは、快適でより良い生活のアイデアを提供するお金のコンシェルジュを目指します。

監修：高橋庸夫（たかはしつねお）

ファイナンシャル・プランナー

▼

住宅ローンアドバイザー ,宅地建物取引士, マンション管理士, 防災士
サラリーマン生活２４年、その間１０回以上の転勤を経験し、全国各所に居住。早期退職後は、新たな知識習得に貪欲に努めるとともに、自らが経験した「サラリーマンの退職、住宅ローン、子育て教育、資産運用」などの実体験をベースとして、個別相談、セミナー講師など精力的に活動。また、マンション管理士として管理組合運営や役員やマンション居住者への支援を実施。妻と長女と犬１匹。

【PR】おすすめの住宅ローン

【auじぶん銀行の注意事項】
※金利プランは「当初期間引下げプラン」「全期間引下げプラン」の２種類からお選びいただけます。
ただし、審査の結果保証会社をご利用いただく場合は「保証付金利プラン」となり、金利タイプをご選択いただけません。

※固定金利特約は2年、3年、5年、10年、15年、20年、30年、35年からお選びいただけます（保証付金利プランとなる場合は、3年、5年、10年に限定されます）。
金利タイプを組合わせてお借入れいただくことができるミックス（金利タイプ数2本）もご用意しています。お申込みの際にご決定いただきます。

※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

※審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます

・変動金利について
※2024年11月現在・本金利プランに住宅ローン金利優遇割を最大適用した金利です。
※J:COM NET優遇割・J:COM TV優遇割は戸建のみ対象
※J:COM NET優遇割、J:COM TV優遇割、コミュファ光優遇割は適用条件充足後、3ヶ月後から適用開始となります。

1 住宅ローンが残るマイホームを賃貸にするのはNG
2 マイホームを賃貸にしていることが銀行にバレるとどうなる？
3 住宅ローン返済が厳しいときの対処法
4 住宅ローン完済までマイホームは賃貸にできない

住宅ローンが残るマイホームを賃貸にするのはNG

住宅ローンの返済が厳しいからといって、住宅ローン返済中のマイホームを賃貸にして、家賃収入で返済をまかなうことは、原則としてできません。なぜなら、住宅ローンの資金使途は一般的に、契約者本人が居住する住宅の購入資金やリフォーム資金に限定されているためです。

ただし、転勤などでマイホームにやむを得ず住めなくなる場合は、金融機関に相談をすると賃貸転用が認められることもあります。

【PR】おすすめの住宅ローン

※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

マイホームを賃貸にしていることが銀行にバレるとどうなる？

住宅ローン返済中のマイホームを賃貸にしたことが借入先の銀行にバレると、住宅ローン残額の一括返済を求められる可能性があるため注意しましょう。

住宅を賃貸に出してほかの人が住めば、その時点で住宅ローンを組む際に金融機関との間に結んだ、「自分が住む住宅の資金を使途とする」契約に反していることになります。そのため銀行は、契約事項に重大な違反をしたとして住宅ローン契約を破棄し、契約者に残債を一括請求できるのです。

住宅ローンは、賃貸物件などを対象とする不動産投資ローンと比べて金利が低い傾向があります。家賃収入を返済原資とする不動産投資ローンに対して、労働で得た収入を返済に充てることが多い住宅ローンのほうは貸し倒れリスクが低いためです。

貸し倒れのリスクが低いと判断して低金利で融資したにもかかわらず、対象の住宅を高リスクな別の使途に転用したとなると、銀行も看過できません。一括返済を求められても返済する資金がない場合、自己破産になるケースも考えられます。

住宅ローン返済が厳しいときの対処法

住宅ローンの返済が厳しいときは、マイホームを賃貸にする、消費者金融から借り入れるなどの方法で、無理に資金を調達するのはおすすめできません。銀行で正当な手続きを踏んで負担軽減を図ることを、第一に考えましょう。マイホームを売却する、リースバックするという選択肢が真っ先にあがるでしょうが、ほかにも以下のような方法があります。

・早めに銀行に相談して調整をお願いする
・低金利な住宅ローンへの借り換えを検討する

それぞれ詳しく見てみましょう。

早めに銀行に相談する

住宅ローン返済の返済が厳しくなったら、延滞する前に借入先の銀行に相談しましょう。返済が困難になった事情や今後の資金の見通しなどを考慮して、次のような方法で返済を調整してもらえることがあります。

・返済期間を延長する
・一定期間返済額を減額する
・一定期間利息のみの返済にする
・ボーナス返済額を見直す

ただし、相談しても調整に応じてもらえない場合もあることは、頭に置いておきましょう。

借り換えを検討する

借り換えとは、現在支払っている住宅ローンをより金利の安い、ほかの金融機関の住宅ローンに借り換えて住宅ローンを完済することです。これにより、返済額を減らせる可能性があります。一般的に、借り換え前と後の金利差が大きいほど、高い軽減効果を見込めるといわれています。

ただし、借り換え先で新たに住宅ローンを組む際に発生する諸費用を計算に入れると、減額幅がそれほど大きくならないこともあるため注意が必要です。借り換え前には十分にシミュレーションを行いましょう。

住宅ローン完済までマイホームは賃貸にできない

基本的には、住宅ローンを完済するまでマイホームを賃貸にはできません。住宅ローンの返済を乗り切るためであっても、銀行への相談なしの賃貸への転用は契約違反となります。銀行にバレたときには住宅ローン残高の一括返済を求められるなどのリスクがともなうため、住宅ローン返済中のマイホームを人に貸すのはやめましょう。

住宅ローンの返済が厳しいときは、家賃収入を得る方法ではなく、銀行への相談や借り換えなど正当な手続きを踏むことが大切です。