更新日: 2024.08.01 住宅ローン

なぜ住宅ローンを「繰り上げ返済」するのでしょうか？その分のお金を「投資」したほうがリターンは多いと思うのですが…

この記事は約 5 分で読めます。

住宅ローンの返済方法の一つに、繰り上げ返済があります。繰り上げ返済を利用すると、結果として利息の節約になります。一方で繰り上げ返済に充てる額を将来のための投資に充てると、運用がうまくいけば資金形成ができるでしょう。

住宅ローンの繰り上げ返済と投資にはそれぞれメリットがあるため、どちらにすべきか迷う方もいるのではないでしょうか。今回は、繰り上げ返済の内容や投資とどちらがいいのかなどについてご紹介します。

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部（ふぁいなんしゃるふぃーるどへんしゅうぶ）

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1 住宅ローンの繰り上げ返済とは
2 繰り上げ返済と投資はどちらがいい？
3 必要に応じて繰り上げ返済と投資を使い分ける

住宅ローンの繰り上げ返済とは

住宅ローンの繰り上げ返済は、もともと定められていた返済期間や金額を縮める方法です。残り返済期間を短くする方法と、返済期間はそのままで期間中の返済額を少なくする方法があります。

繰り上げ返済をすると、返済額が全て元本の返済に充てられるため利息の減額、および返済総額を少なくできる点がメリットです。住宅ローンをなるべく完済したい方や、少しでも得をしたい方に向いています。

投資では元本割れを起こすなどして利益が得られない可能性もありますが、住宅ローンの繰り上げ返済はもともと決まっている金額を早く払うだけで、残りの元本が少なくなるというメリットになるでしょう。そのため、リスクのないほうがいい方は、資産運用ではなく繰り上げ返済を選ぶ可能性があります。

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※ただし、審査の結果金利プランが保証付金利プランとなる場合、ミックスはご利用いただけません。

繰り上げ返済と投資はどちらがいい？

投資にはさまざまな方法があり、リスクやリターンが異なります。リターンが高い投資先ほど元本割れのリスクが大きくなるため、バランスが重要です。

金融庁の「資産形成の基本」によると、投資のリスクを抑えるためには、長期・積立・分散投の考え方がポイントであるとしています。そのため、今回は一括で投資するのではなく、長期的な積み立てを行う投資方法でリターンを計算してみます。

以下の条件で繰り上げ返済と投資の違いを見ていきましょう。

・繰り上げ返済の金額および投資金額は240万円
・住宅ローンは3000万円を年利1％35年払いで借り入れ
・住宅ローンの返済期間は残り25年
・投資の年利は3％
・投資は積立型の商品を10年間運用する（毎月2万円を積み立てる）

投資をした場合

金融庁が公表している「つみたてシミュレーター」によると、年利3％で毎月2万円を10年間運用すると、元本は240万、運用収益は39万円の合計279万円です。ただしあくまで理論値であり、毎年3％の利回りで運用できるとは限らないため、元本割れを起こせば利益は少なくなる可能性もあります。

投資は、多少のリスクを背負っても多く貯蓄形成をしたい方に向いています。

住宅ローンの繰り上げ返済をした場合

金融広報中央委員会が運営する「知るぽると」の繰り上げ返済シミュレーションによれば、条件を基にすると期間を短くする場合で利息は63万4309円減少、期間をそのままにして返済額を減らす方法だと減少する利息額は31万2423円です。

今回の投資と繰り上げ返済のシミュレーションでは、繰り上げ返済で住宅ローンの返済期間を短くする方法なら繰り上げ返済のほうが多く得をし、期間をそのままにする方法だと投資のほうが得という結果でした。

手元に残るお金という面で見れば、全体的に投資のほうが得ともいえるでしょう。しかし、一概に投資の方がいいとはいえません。ほぼノーリスクでできる繰り上げ返済に対し、投資にはリスクがあるためです。

状況に応じて繰り上げ返済と投資を併用すると、住宅ローン残高を減らしながら将来のための資金作りもできます。

必要に応じて繰り上げ返済と投資を使い分ける

繰り上げ返済は、住宅ローンの残高を早く減らせる返済方法です。繰り上げた金額によって利息も減少するため、結果として返済総額の減少にもつながります。

対して、投資はリスクがあるものの運用がうまくいけば大きな利益を生み出す点が特徴です。返済もしつつ貯蓄もしたい場合は、繰り上げ返済と投資を適度に使い分けると、ローンの返済と資産形成を両立できるでしょう。