「住宅ローン」の金利が上昇傾向!? 5年前に組んだ“3000万円の35年ローン”、例えば金利が“1.0％→1.3％”に引き上げられると残り30年で“100万円以上”の負担増って本当…!?

住宅ローンの金利がじわじわ上昇していると聞き、不安を感じている方もいるでしょう。例えば5年前に3000万円・35年ローンを組んだ場合、金利が1.0％から1.3％に上がると、どのくらい負担増になるのでしょうか。
 
本記事では、金利上昇が住宅ローン返済にどのような影響を与えるのか、具体的なシミュレーションとあわせて解説します。

そもそも住宅ローンの「固定金利」「変動金利」の違いとは？

住宅ローンの金利制度には、一定期間金利が変わらない「固定金利型」と、市場金利に応じて変動する「変動金利型」があります。特に変動金利型は、社会情勢や日本銀行の政策などで金利が変動し、利上げ時には返済額に影響する可能性があります。
 
独立行政法人住宅金融支援機構によると、2024年3月のマイナス金利政策の解除と追加利上げにより、変動金利型住宅ローンの金利はおおむね0.15～0.35％上昇しました。また、2025年12月の金融政策決定会合では政策金利が0.5％から0.75％に変更され、今後も住宅ローン金利は上昇傾向が見込まれます。
 

変動金利の場合「わずか0.3％」の金利アップで総額「約116万円」の負担増となるケースも

住宅ローンの返済額は基本的に元金と金利で構成されます。返済については、「元金均等返済」と「元利均等返済」の2つの方法があります。元金均等返済は、元金が一定で金利が残高に応じて変動し、当初の返済額は高めでも徐々に負担が減ります。
 
一方、元利均等返済は元金と金利を調整し毎月の返済額を一定にできるため返済計画は立てやすいですが、元金均等返済と比べて元金減少のスピードが遅く、同じ借入期間の場合、元金均等返済よりも総返済額は高くなる傾向です。
 
3000万円の35年ローンを5年前に組んだ場合、総返済月数は420ヶ月、5年経過時点で残り360ヶ月です。元金均等返済で変動金利型住宅ローンを借り入れたと仮定すると、月々の元金は約7万1428円のため、元金の残高は2571万4320円程度と予想されます。
 
残高約2570万円を元金均等返済で30年間返済するものと仮定して、金利が1.0％から1.3％へ上昇すると返済額はどのくらい増えるのでしょうか。以下は、試算の結果となります。
 

・金利1％：総返済額2956万7329円
・金利1.3％：総返済額3072万7050円

 
掲題のケースでは元金・利息込みの総額で約116万円の返済負担増になる可能性があります。
 

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元利均等型の変動金利には「5年ルール」「125％ルール」が存在する

変動金利型の元利均等返済では、多くの金融機関で5年ルールがあり、金利が変更になっても5年間は返済額が変わりません。さらに125％ルールにより、返済額の増加が最大で125％に制限されます。元金均等返済はこれらのルールが適用されないため、変動金利を選ぶ際は元利均等返済のほうが返済額急増のリスク対策になるでしょう。
 

まとめ

変動金利型住宅ローンでは、市場金利の上昇などによって今後の返済額に影響があります。掲題のケースを元金均等返済方式で組んだ場合、金利が0.3％上昇するだけで、30年で100万円以上の返済負担増となる恐れがあります。金利変動リスクを抑えるには、「5年ルール」と「125％ルール」が適用される元利均等返済の利用が有効でしょう。
 

出典

独立行政法人住宅金融支援機構 “金利のある世界”でどう変わる？ これからの住宅ローン選びを考えよう
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー

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