マイホームから別の住まいに住み替え。売却する際のポイントは？

例えば、長年住んでいたマイホームから別の住まいに住み替えるとします。そのとき、自宅を売却することになりますが、売却で得た資金をその後、どのように使っていけばいいのでしょうか。
 
今回は、老後に住んでいる家を売るまでの流れと、売却後の資金計画について、みていきたいと思います。
 

自宅の売却の収支を見積もる

まずは、「自宅がいくらで売れるか」相場を探ります。そんなときに便利なのが、国土交通省の「土地総合情報システム」というサイトです。
 
このサイトでは、実際に行われた不動産取引の情報を検索することができ、いつ、どの地域で、いくらぐらいの土地・建物の売買があったかを確認することができるようになっています。「参考相場を知る」という意味で活用するといいかもしれません。
 
そして、地元周辺の不動産業者に自宅の査定をしてもらい、より確かな情報を得るようにしましょう。
 
その後、不動産業者に自宅を売却するための仲介を依頼する場合、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約のいずれかを不動産業者と結び、売却に向けた手続きを進めていきます。このとき、売却にかかる費用についてもあわせて確認しましょう。
 
また、売却が思うようには進まない場合も想定し、自宅にかかるランニングコストをあらかじめ考えておくと、より計画性が高まります。
 
売却価格－（売却にかかる費用＋自宅のランニングコスト）この差額が手元に入ってくるお金と考えてみましょう。
 

老後のライフプランをふまえた資金計画を

売却後に手元に入ってくるお金のメドがついたら、次は、そのお金をどのように活用するかです。一般的には、老後の暮らしの中で、そのお金をどのように使うかを考えていくことになります。
 
例えば、老後の生活費の足しにしたり、余裕資金として趣味や旅行などのお金に回すというのもいいでしょう。また、介護が必要になる場合を想定し、介護施設の入所費用に充てるための資金としたり、さらには万一のときに備えて貯蓄をしておくというのもひとつの方法と言えます。
 
ここで注意しておきたいのが、老後のライフプランを作成したうえで、資金計画を立てておくということです。
 
マイホームをどのように処分していくかという「マイホームの出口戦略」では、特にお子さんがいる場合、夫婦がともに亡くなった後、お子さんにどのように財産を移転するかまで考える必要があります。また、資金計画を立てなければ、いくら売却プランを考えても、その後のお金の使い方がどんぶり勘定になってしまいます。
 
このとき重要なのが、金融資産（預貯金や有価証券など）がいくらぐらいあるかということと、公的年金・私的年金の金額です。
 
年金は老後の収入の基盤、金融資産は老後の生活をカバーするもの、そして、自宅を売却したお金も含め、それらの財産から老後の生活費や介護が必要になった場合の資金、葬儀・墓石費用など、必要となる出費も加味し、資金計画を立てておく必要があります。
 
老後に住んでいる家を売る場合は、あらかじめ老後に向けたライフプランを作成し、マイホームの出口戦略を描きます。そのうえで売却プランを立て、資金計画を立てる、という流れで進めることがポイントとなります。
 
次回は、自宅の売却にかかる税金についてお伝えしていきたいと思います。
 
執筆者：重定賢治（しげさだ けんじ）
ファイナンシャル・プランナー（CFP)