【疑問】リバースモーゲージは老後のライフプランを変えるのか

住宅金融支援機構が扱うリバースモーゲージ、「リ・バース60」の利用実績が急速に伸びています。
 
同機構の発表によると、2018年7月～9月の3ヶ月間の利用実績は8億円で、4月～6月を合わせた2018年度上半期の累積は16.5億円に達しています。
 
2016年度の利用実績は通期でわずか1.5億円でしたが、2017年度は8.5億円と5.6倍になり、さらに今年度は半年間で、すでに昨年度1年間の2倍近くまで延びました。
「リ・バース60」は毎年著しい増加を続けていると言えます。（※1～※3）
 
1981年にリバースモーゲージが登場して以来40年近くが経過しますが、日本では広く普及しているとは言えませんでした。その中で、「リ・バース60」はどうして急激に増加しているのでしょうか。今回は「リ・バース60」成長の理由を解説し、リバースモーゲージがシニアライフにもたらす効果について考えます。
 

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは、高齢者が自宅を担保にして融資を受け、亡くなった後にその自宅を処分し、融資を一括返済する融資制度です。高齢者は、自宅に住み続けることができ、融資資金を元に、老後の生活資金や住宅のリフォーム費用などに充てることができます。
 
住宅金融支援機構や民間の金融機関が扱う融資と、地域の社会福祉協議会が窓口になって扱う公的な融資があります。
 
長寿化が著しい日本では、高齢者の老後資金の確保が喫緊の課題です。一方で65歳以上の高齢者世帯の持ち家率は約80％と高いため、リバースモーゲージの活用による資金の確保は有効な手段と言えます。（※4）
 

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日本でリバースモーゲージは広がらなかった

欧米と違い、日本ではまだリバースモーゲージは一般に普及しているとは言えません。
 
その理由としては以下のことが考えられます。
 
（1）死亡後に自宅を手放すことに対して、自宅を相続したい相続人が反対する。
（2）日本では、築年数が経過した建物の価値を低く見るため、融資額が低く抑えられてしまう。
（3）民間金融機関では、利用可能地域が大都市圏の市街地に限定される場合が多い。
（4）金融機関にもよるが、融資金の使途が限られる場合も多い。
 
また、元々リバースモーゲージには、金利上昇リスク、価格下落リスク、長生きリスクがあるとされており、融資側、利用者側ともに、利用に対して慎重になっていたということも言えるでしょう。
 

「リ・バース60」は利用用途が幅広い

最近、空き家の問題が顕在化しています。
 
実家の相続でトラブルになるケースがある一方で、実家に相続人が誰も住まないケースも増えており、このようなケースでは結果的に空き家のまま放置されることになります。そのような空き家の数は全国で800万戸を超えています。※5
 
「高齢者の老後の生活費が確保でき、死亡後は自宅を処分するため、空き家として残さなくてよい」という、リバースモーゲージの特徴に合致するニーズが増えてきたのではないでしょうか。
 
このような状況の中で、「リ・バース60」が大きく伸びているのには、以下の理由が考えられます。
 

（1）全国どこでも利用できる

住宅金融支援機構によると、今年7～9月では、北は北海道から南は熊本県まで利用実績があり、3大都市圏以外の多くの地域でも利用されています。
 

（2）融資金の使途が幅広い

資金使途としては、戸建新築が最も多く43％、次いで新築マンション購入が27％、さらに中古マンション購入7％、中古戸建購入１％と、高齢者が住宅の新築や住み替えに利用するケースがなんと78％に達しています。※１
 
　これは、手元資金は老後の生活費として確保しながら、「リ・バース60」による資金をこれから快適で便利な住まいで過ごすために利用し、充実したシニアライフを送ろうというニーズが大きいと考えられます。また、住宅ローンの借り換えに利用するケースも6％あります。「リ・バース60」に借り換えることにより住宅ローンの支出を軽減でき、老後の生活費にゆとりができます。
 
このように、高齢者でも新たな住宅取得を可能にする「リ・バース60」は、高齢者が快適に老後を過ごすための大きな武器となります。
 

（3）取扱い金融機関・紹介者が増加

　「リ・バース60」の取扱い金融機関は2018年5月現在で80機関を超えています。
 
筆者が住宅金融支援機構の担当者から聞いた話によると、利用者が「リ・バース60」を知ったきっかけは、金融機関やハウスメーカー、不動産会社の紹介が多いということです。このような第三者の媒介により、利用者が広がることが期待されます。
 
住宅金融支援機構以外の金融機関も、商品の内容を変えながら、利用者のニーズをつかもうとしています。民間金融機関のリバースモーゲージでは、東京スター銀行が先行し実績を上げていますが、今後は他の金融機関も追随し、競争も激化するでしょう。
 
今後、自宅の価値を「利用」する手段として、リバースモーゲージに注目しましょう。
 
出典：
※１　住宅金融支援機構2018年11月27日プレスリリース
※2　住宅金融支援機構2018年8月28日プレスリリース
※3　住宅金融支援機構2018年5月18日プレスリリース
※4　総務省平成25年「住宅・土地統計調査」
※5　総務省平成25年「住宅・土地統計調査」
 
執筆者：橋本秋人（はしもと あきと）
ＦＰ、不動産コンサルタント