【FP解説】65歳「退職金1500万円・持ち家売却3000万円」で迎える老後…会社員「年収500万円」だった家庭が“許容できる家賃”の目安とは？ 賃貸暮らしの利点も解説

老後生活が現実味を帯びる年齢になると、今の家を売って住み替えを考える人もいるでしょう。その際、賃貸暮らしならどれくらいの額までの家賃が可能なのか気になるところではないでしょうか。
 
本記事では、65歳で年収500万円だった人が、退職金1500万円を手にして、持ち家を売却し賃貸で暮らす際、家賃はどれぐらいまで大丈夫なのか考えてみます。

持ち家の売却と年金収入を試算

試算する前提として、妻は専業主婦、貯蓄はなく、住宅ローンは65歳で完済、首都圏在住で持ち家は築30年と仮定します。東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」のデータでは、築31～35年の戸建住宅の成約価格平均値は2964万円です。そのため、持ち家の売却額は3000万円と想定します。
 
売却に伴う諸経費を価格の5％とすれば、手元に残る金額は3000万円×95％＝2850万円です。退職金1500万円も加わり、貯蓄は4350万円になります。
 
次に65歳から受給する年金については、夫婦とも20歳から国民年金に加入し、夫は年収500万円で22歳から65歳まで43年間働いたと仮定します。まず、2人とも老齢基礎年金は満額の約83万円（令和7年度）を受給可能です。
 
また、年収500万円での平均標準報酬額は41万円、加入月数は43年×12ヶ月＝516ヶ月です。シンプルに2003年以降の計算式のみを用いると、夫の厚生年金報酬比例部分は41万円×5.481÷1000×516月＝約116万円になります。つまり、世帯の年金収入として、約116万円＋約83万円×2人＝約282万円、1ヶ月あたり約23万5000円を想定します。
 

賃貸暮らしの生活費はどうなる

総務省の家計調査報告では、図表1のとおり、65歳以上の夫婦のみの無職世帯の平均消費支出は月平均約25万7000円で、非消費支出約3万円を加えて月約28万7000円です。
 
図表1

総務省統計局 家計調査報告（家計収支編）2024年（令和6年）平均結果の概要
 
ただし、調査対象者に持ち家の人が多いこともあり、住居費は支出の6.4％、約1万6000円に過ぎません。そのため、賃貸では住居費を家賃に置き換える必要があります。例えば、家賃が月8万円なら、月々の生活費は、28万7000円－約1万6000円＋8万円＝約35万円まで跳ね上がるでしょう。
 

65歳以降の家賃はどれくらいが妥当？

90歳まで25年間暮らす前提で、家賃8万円と11万円の場合の収支と資産の変化を見てみましょう。月々の生活費は、家賃が8万円なら約35万円でしたが、家賃11万円なら約38万円です。
 
家賃8万円なら、90歳までの生活費の不足額は（35万円－年金23万5000円）×12ヶ月×25年＝3450万円です。同様の計算で家賃11万円だと、不足額は（38万円－年金23万5000円）×12ヶ月×25年＝4350万円まで増えます。
 
つまり、家賃8万円なら、4350万円（退職金と持ち家の売却でできた貯蓄）－3450万円＝900万円で、一定の貯蓄を維持できますが、家賃11万円の場合は4350万円の貯蓄はなくなります。本来、老後の備えとして、介護費用や耐久消費財の買い換え費用なども欲しいところですが、資産は90歳前に尽きてしまうかもしれません。
 
しかし、貯蓄をうまく活用することで、また違った試算が可能かもしれません。例えば、現実的な対策の1つが年金の繰下げ受給です。
 
家賃11万円の場合に70歳まで5年間繰り下げると、70歳時点の貯蓄は4350万円－（38万円×12ヶ月×5年）＝2070万円まで減少します。しかし、70歳からの年金受給額は、5年間で42％増え、月23万5000円×1.42＝約33万4000円になります。
 
不足額は月4万6000円程度となり、90歳までの20年間でも、4万6000円×12ヶ月×20年＝1104万円です。受給額増で少し税金が増える要素はありますが、2070万円－1104万円＝966万円の計算となり、家賃11万円でも貯蓄は1000万円近く残るかもしれません。
 

賃貸暮らしの利点は

金銭面で簡易に試算しましたが、賃貸住宅のメリットは、比較的住み替えやすく、健康面や経済状況の変化に合わせ、場所や住宅を選べることです。高齢になると、入居審査が厳しくなる点は注意が必要ですが、いざとなれば家賃の安い物件に住み替えられます。
 
賃貸以外にも、今の家のリフォーム、新たな住居の購入、子どもとの同居といった選択肢があり、また、将来的には高齢者施設への入居が必要になるかもしれません。何がいいのかは一概に言えませんが、老後の生活をしっかり見据えた上で住まいを選ぶことが大切です。
 

まとめ

年収500万円の人が1500万円の退職金を得て、持ち家を3000万円で売却し賃貸に暮らす際、家賃がいくらまで許容できるか試算しました。今回は今後のインフレ・年金受給水準の変化などは考慮していませんが、それでも家賃11万円以上で貯蓄がなくなります。ただし、年金の繰下げ受給などの対策をとれば、一定の貯蓄を保つことも可能でしょう。
 
賃貸には、住み替えやすいなどの利点があります。賃貸のメリット・デメリットを念頭に、ほかの選択肢とも比較しながら、老後の住まいを考えてみてはいかがでしょうか。
 

出典

公益財団法人東日本不動産流通機構 築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）
日本年金機構 令和7年4月分からの年金額等について
総務省統計局 家計調査報告（家計収支編） 2024年（令和6年）平均結果の概要
 
執筆者 : 松尾知真
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