夫が75歳、私は72歳。持ち家を売って「サービス付き高齢者向け住宅」への入居を検討していますが、入居一時金が「600万円」です。これは払い過ぎでしょうか？
ファイナンシャルプランナー
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入居一時金は前払い家賃の性格が強いケースが多い
サ高住は、国土交通省と厚生労働省が共管する登録制度で、契約面では高齢者の居住の安定が図られた契約であることが求められます。その中には、前払家賃等の返還ルールや保全措置が講じられていることも含まれます。つまり、入居一時金を取る場合でも、事業者が好き勝手に決めるのではなく、説明とルールが前提になります。
実務上、入居一時金は前払い家賃として設定されることがあります。毎月の家賃を低く見せ、代わりにまとまった前払いを求める設計です。
この場合、600万円が何ヶ月分の家賃に相当するのかを見れば、相場感がつかめます。たとえば月15万円の家賃なら40ヶ月分、月20万円なら30ヶ月分です。ここで大事なのは、前払いにより月額がどれだけ下がるかも同時に見ることです。
払い過ぎかどうかは想定居住期間と返還の仕組みで決まる
前払金には返還ルールがあります。一定期間内の退去では実費相当を除いて返還される、いわゆる90日ルールがあります。
また、想定居住期間、いわゆる償却期間の設定があり、その期間内に退去した場合は未経過分が返還されるのが基本です。入居一時金が600万円でも、償却期間が長く、返還計算が明確で、短期退去の扱いも分かりやすいなら、極端に不利とは限りません。
逆に注意したいのは、返還の条件が分かりにくい、退去時の控除項目が多い、想定居住期間が短いのに高額、といったケースです。
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保全措置と重要事項説明の質で安心度が変わる
前払金を受け取る場合、事業者には保全措置が求められる枠組みがあります。消費者庁の資料では、前払金の保全方法として複数の措置が示されています。これは万一のときに、入居者の資金が無駄にならないための考え方です。
またサ高住は、登録事項の情報開示や契約前の説明など、事業者の義務も整理されています。国交省が案内するサ高住の情報提供システムでは、費用やサービス内容の情報を確認できます。入居一時金の金額だけで悩むより、書面の説明が丁寧か、質問に答えられるかで、施設の姿勢も見えます。
まとめ
入居一時金600万円が高いかどうかは、何年分の前払いか、月額がどれだけ下がるか、が基準となります。きちんとした施設なら、償却期間や返還ルールを紙で示し、想定外の退去に備えた説明もしてくれます。持ち家売却で得た資金は生活の土台になりますので、焦らずに数字と書面で比べることが、結果的に良い選択になるでしょう。
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
