親名義のマンションに「タダ」で住んでいます。税務署から“贈与税のお尋ね”が届いたのですが、生前贈与の対象になるのでしょうか？

親名義のマンションに無償で住んでいるところへ、税務署から贈与税に関する通知が届けば、生前贈与に該当するのか不安を感じるかもしれません。本記事では、生前贈与と使用貸借の区別、贈与税が発生するケースについてまとめました。

親名義のマンションに「タダ」で住むことは、贈与税の課税対象になる？

お金のやり取りなしに親名義のマンションに住むことは、一見すると経済的利益の供与となり「贈与」に該当する可能性があるといえます。
 
しかし、親子間など「密接な関係のある特殊関係者間」の無償貸与は「使用貸借」に該当し、原則として贈与税の課税対象にはならない、という取り扱いが一般的でしょう。
 
使用貸借は、民法に定められた契約形態のひとつで、当事者の一方がある物を相手方に無償で使用および収益させることを約束し、相手方がそれを受け取り契約が終了したときに返還することを約束することによって効力が生じる契約です。
 
親が子に無償で住宅を貸すのは経済的行為ではなく、親子間という関係に基づいて行われるものとして、贈与税の課税対象にはならないと認定されるケースが多いでしょう。
 
生前贈与とは、生きている間に自分の財産を他者に無償で与える（贈与）行為とされています。親名義のマンションに住むことは、所有権の移転ではないため、生前贈与にはあたらないと考えられるでしょう。
 

税務署から「お尋ね」が来た場合の対応

税務署から「お尋ね」の文書が送られてくる理由はいくつか考えられます。

・不動産の登記情報や親の所得情報などから、マンションに居住していることが把握された
・親やほかの親族の税務調査の過程で居住状況が明らかになった
・所得状況に見合わない住居への居住
・申告漏れがないかの事実確認

お尋ねの書類には、正直かつ具体的に回答することが大切です。どのような情報について尋ねられているのかをよく読み、事実を記載します。今回のケースでは「親の所有するマンションを、賃料の支払いなく無償で使用している」ことを記載するとよいでしょう。
 
事実を隠したり、虚偽の申告をしたりすることは避けてください。あとで申告と異なる事実が発覚した場合、加算税や延滞税などのペナルティーが課される可能性があります。
 

贈与税が発生するケースとは？

親名義のマンションに関して、贈与税が発生する可能性のあるケースは以下の通りです。

・マンションを無償でもらった場合（生前贈与）
・マンションの名義変更を行った場合
・相場よりも低い価格でマンションを購入した場合
・マンションの購入資金やリフォーム代、住宅ローンの肩代わりを受けた場合

親からマンションの贈与を受けた場合、贈与税の基礎控除額である110万円を大きく超えることがほとんどのため、特例が適用されない限り贈与税が課されるでしょう。また、親から子へマンションの所有権を移転した場合も、原則贈与税の課税対象となります。
 
市場価格よりも大幅に低い価格でマンションを購入した場合、その売買価格と時価の差額が贈与とみなされ、贈与税が課されることがあるでしょう。
 
親が子のマンション購入資金やリフォーム代を負担したり、住宅ローンを肩代わりしたりした場合も実質的に子の資産が増えることになるため、贈与税が発生するでしょう。
 

親子間の無償貸与は贈与税の課税対象とならないことが多いが、中には課税対象となるケースもある

親名義のマンションに無償で住み始めたことで、贈与税のお尋ねが届いた場合、何らかの贈与税に関係する動きがあったと税務署が認識していると思われます。しかし、親子間でマンションを無償貸与している場合は、使用貸借と認められるケースが多いようです。
 
税務署からお尋ねの文書が届いたら、内容を確認し、自身の状況を整理したうえで状況を正確に記入することが大切です。必要に応じて税務署に問い合わせを行うか、専門家である税理士などに相談しましょう。
 
贈与税に関する問題は、相続税の問題とも密接にかかわってくるため、短期的な視点だけでなく、長期的な視点での対策を検討する必要があるといえます。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー

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