相続した実家を売りたいのですが、知人から「何もしないと数百万円単位で損をするかも。税金の控除がある」と聞きました。どういうことですか？

「田舎の古い家だから税金は関係ない」という誤解

「二束三文だからもうからない」と思いがちですが、最大の落とし穴は「取得費（親が買った値段）」が分からないケースです。
 
当時の契約書などで購入価格を証明できないと、税制上は取得費を売値のわずか5％（概算取得費）で計算せざるを得ないことがあります。すると、仲介手数料などを差し引いても「利益（譲渡所得）」が大きく出やすく、思った以上の税負担になりがちです。
 

どれくらい違う？（概算イメージ）

仮に3000万円で売れて、取得費が不明（5％計算の150万円）だった場合を比較してみましょう。
 
・特例を使わない場合
譲渡所得は、約2850万円です。ここから約20％の税金（※1）がかかると、納税額は約570万円にもなります。
 
・特例を使える場合
最大3000万円が控除されるため、課税対象は0円です。税金も、0円になる可能性があります。
（※1）相続では親の保有期間も通算されるため、多くの場合「長期譲渡所得」に該当し、税率は約20％が目安です。
 
これらをまとめたものを、図表1に示しました。
 
図表1

 
実際の税額は、仲介手数料や測量費などの「譲渡費用」で変わります。最終的な判断は税理士等の専門家へご相談ください。
 

特例の「押さえるべき条件」3つ

大きなメリットがある分、条件は厳格です。最低限、以下の3点はチェックしましょう。

1. 建物の条件
原則、昭和56年5月31日以前（旧耐震）の一戸建てで、マンショは原則対象外
 
2. 価格の上限
売却価額が1億円以下であること
 
3. 期限と利用実態
相続開始から3年目の年末までに売ること（制度自体の期限は令和9年末まで）。また、相続後に貸したり住んだりしていると対象外になる場合がある

なお、相続人が3人以上の場合は控除上限が1人あたり2000万円になる点や、老人ホーム入所時の特例など、個別判断が必要なケースも多いため注意が必要です。
 

2024年から「売る前に解体」が必須ではないケースも

以前は「売り主が先に解体する」のが基本でしたが、2024年以降の譲渡では緩和されました。
 
売買契約等に基づき、買い主が翌年2月15日までに解体や耐震改修を行う場合でも、特例が使えるようになりました。契約時に、「買い主が期限までに解体する」旨を特約などで明確にすることがポイントです。
 

まずやること（3点チェック）

1. 建築年月日：1981年5月31日以前か？
2. 相続からの期限：3年目の年末までに売却できそうか？
3. 当時の書類探し：仏壇の引き出し、古いバインダー、金庫代わりの箱に「売買契約書」が眠っていないか？

不動産は、「いつ、どのような状態で手放すか」という選択ひとつで、最終的に残る現金の額が数百万単位で変わります。親が守ってきた大切な資産だからこそ、その価値を最大限に守る形で、次世代へつないでいきましょう。
 

出典

国税庁 No.3306 被相続人の移住用財産（空き家）を売ったときの特例
国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）
国税庁 No.3258 取得費が分からないとき
 
執筆者 : 稲場晃美
お金と不動産相続のコンシェルジュ
宅地建物取引士・AFP・住宅ローンアドバイザー・相続診断士

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