住宅ローンの借り換え審査について解説！通りやすくなるコツを紹介 | ファイナンシャルフィールド

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部

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監修：新井智美

CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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住宅ローンの借り換え審査。新規借り入れとは基準が違う？

金利の低い住宅ローンへ借り換えを行えば、これから支払う予定の金額を大幅に下げられる可能性が十分にあります。

しかし、より良い条件への借り換えを決めても、必ずしもすぐに借り換え契約が成立するわけではありません。住宅ローン借り換えの際にも審査を受ける必要があるのです。

新規借入時とは違う方法や条件を採用している金融機関も存在しています。

新規借り入れとの審査の違い

住宅ローン借換時は、新規借入時とどのように審査が違うのでしょうか。審査は主に、物件価格と返済能力の二つを基準に行われます。

・物件価格

新規借入時と借換時では、物件の価格・価値が変化しています。日本の場合、一般的に建物の価値は年数を追うごとに下がっていきます。

それでは、ある程度築年数がたってしまった住宅は担保価値がなくなってしまい借り換えが難しくなるのかというと、そうではありません。

金融機関にとっては、借り換えで新しく契約してもらう方が自社の利益になるため、担保となる物件の評価は比較的甘く審査されることもあります。

・返済能力

逆に、審査時の評価が比較的厳しくなりがちなのが、利用者の返済能力です。例えば残りの返済期間に対して、返済できるくらいの年収が維持できているか以外にも、転職していないかなど収入面における新規借入時からの変化をチェックします。

特に転職してすぐの場合や転職を繰り返しているケースだと審査に通らないこともあります。もし、新規借入時と就業状況は変わっていなくても、ほかのローンなどでの借入金が多かったりする場合は審査に不利となります。

住宅ローン借り換え審査時に見られる4つのポイント

返済能力についての審査は、新規借入時よりも借換時の方が厳しくなると言われています。一体どんなところを見られているのでしょうか。

主にみられる4つのポイントを挙げます。

①返済履歴

住宅ローン借り換え時の審査には、これまでの住宅ローンの返済履歴が大変重要になってきます。借り換え前の住宅ローンだけでなく、自動車ローンなどの他のローンの返済状況も参考にされるため、注意しましょう。

金融機関は、返済負担率の数値を定めており、借り換えした場合の返済負担率が定めた数値を上回れば審査に通らないことも多々あります。返済負担率とは、年収に対してどれだけの割合の金額を返済にあてているかを表す数値のことです。他のローンなども含めた年間返済額の総額から年収を割って求めます。この比率が高ければ高いほど、返済が困難と見なされます。

また、これまでに住宅ローンの返済を滞納していた場合、審査に影響します。借り換えの審査時には、必ず現在の住宅ローン返済実績として通帳のコピーなどを提出する必要があるため、滞りなく支払いが行えているかどうかがすぐにわかります。

住宅ローン以外のローンやクレジットカードの未払い・滞納などの信用情報についても、金融機関が信用情報機関に照会することで把握可能です。過去の信用情報に何らかの傷がついていれば、借り換えは難しくなる場合もあります。

②収入・勤続状況

新しい金融機関で住宅ローンを返済していくにあたり、十分な返済能力があるかどうかが見られます。収入を多く得やすい職業や企業に勤めており、勤続年数が長い方が有利になります。

どちらかというと収入の多さより、収入の安定の方が重要視される傾向にあります。継続して安定した収入が見込める職業であるほど、審査に通りやすくなります。

転職が一般的になった現在、勤続年数はそれほど重要視されなくなりましたが、転職したての場合は審査が厳しくなることもあります。実際に金融機関によっては勤続年数〇年以上、前年度の年収〇〇〇万円以上など借り入れの際の条件を定めているところもあります。

③年齢

住宅ローンの借換時に限らず、新しくローンを組む際には完済時の年齢も重要です。例えば50歳から35年ローンで完済時85歳となると、完済時の年齢が定年退職後なうえに平均寿命も超えてしまい、審査が通りづらいでしょう。

さらに、ほとんどの金融機関が、完済時の年齢を80歳の誕生日までと決めていますので、50歳から35年ローンを組むことは難しいのが現実です。できれば完済時の年齢は65歳未満など、定年退職時の年齢未満であることが理想的です。借り換え希望者の年齢については若ければ若いほど審査に有利になります。

④物件

先ほど、住宅ローン借換時の審査において、物件などの担保価値は比較的審査が優しいと解説しました。しかし、審査が優しいといっても、物件の価値が基準を満たさなければ借り換え審査に通らない可能性も十分にあります。

また、新規借入時よりも著しく物件の価値が下がっている場合は審査に通らないこともありますので、増改築で違法建築になってしまっていたり、物件周りの環境の変化により地価が著しく下がっていたりする場合は注意が必要です。

住宅ローン借り換え審査を通すためのポイント

それでは、住宅ローン借り換え審査を通りやすくするためにはどうしたら良いでしょうか。ポイントを2点紹介します。

繰り上げ返済をしておく

借換先の金融機関は、申込者の返済能力の有無を審査します。そのため、あらかじめ現在の住宅ローンを繰り上げ返済して残りの返済額を減らしておくこともおすすめです。そうすることで返済能力を認められたり、完済時の年齢の引き下げにもつながるでしょう。

現在の住宅ローンの金利で多く支払うことになるため、繰り上げ返済を行うと損をするように思えますが、その分借り換え後のメリットが大きくなり、審査に通りやすくなります。

いろいろな銀行に借り換えの相談に行く

いろいろな銀行、金融機関に借り換えの相談に行くのもおすすめです。どの金融機関でも自社でローンを組んでもらうことが収益につながります。そのため、返済能力さえ認められれば、なるべく自社で契約してほしいと思うものです。

実際に金融機関によって実際に適用される年利も異なりますし、相談時「いろいろな所で検討している」などと話すとより有利なプランを提案してもらいやすくなります。

また、良い借換先が見つかったら、現在利用中の金融機関に一度、相談してみるのもおすすめです。多くの場合他社に移られることを嫌うため、借り換え検討中の金融機関より好条件のプランに変えてもらえる場合もあります。

住宅ローンの借り換え審査について知っておこう

今回は、住宅ローンを借り換える際の審査について解説しました。住宅ローン借換時には、新規借入時とはまた違った新たな審査基準が存在します。

新規借入時は審査に通っていても、借換時の収入や返済歴などから審査に通らない可能性もあるため注意が必要です。安定して収入があるか、完済時の年齢が定年退職時の年齢を過ぎていないか、返済滞納歴がないかなどは事前にチェックしておきましょう。

借り換え審査に通りやすくするためには、あらかじめ繰り上げ返済をしたり、複数の金融機関で借り換えの相談をするのもおすすめです。

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部

監修：新井智美
CFP(R)認定者、一級ファイナンシャルプラン二ング技能士(資産運用)
DC(確定拠出年金)プランナー、住宅ローンアドバイザー、証券外務員

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