祖父から相続した古い「アパート」はリフォームすべき？それとも解体して土地活用を考える？費用対効果を徹底比較

相続した古いアパートの活用方法は？

築年数が経ったアパートの活用方法として考えられるのは、リフォームや解体後の再活用などです。それぞれのメリットとデメリットを比較していきましょう。
 

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リフォームして賃貸経営を続けるメリット・デメリット

表1

メリット	デメリット
・解体費用や新たな建築費用を抑えられる ・入居者のニーズに合った物件に再生できる ・地域に根付いた賃貸経営を継続できる	・修繕の費用がかかる ・構造や間取りの問題は解決できない ・周辺の新しい物件と比較して不利になる

※参考資料より筆者作成
 
初期投資を抑えつつ、新たな収入源を獲得できる点が、リフォームのメリットといえるでしょう。
 
しかし、物件によっては修繕費がかさんだり思うように収入を得られなかったりする場合もあるため、状況を見極めることが大切です。
 

解体して新たな土地活用を検討するメリット・デメリット

表2

メリット	デメリット
・建物の管理や修繕の負担から解放される ・多様な活用方法を検討できる ・更地評価で固定資産税が軽減される	・建物の解体費用が発生する ・新たな建物の建築に高額な初期投資が必要になる ・土地によっては新たな活用方法が見つからない

※参考資料より筆者作成
 
古いアパートは、管理や修繕の手間がかかるため、解体して負担が軽減される点はメリットです。その反面、新たな土地活用には、高額な初期投資がかかることも念頭に置いておきましょう。
 

リフォームか解体後の再活用か、費用対効果を比較

費用対効果は、アパートの状態や周辺の賃貸市場、活用方法によって大きく異なります。
 
たとえば、比較的軽微なリフォームで入居が見込めるエリアであれば、高い収入を得られる可能性があります。
 
一方、大規模なリフォームが必要な場合や周辺の賃貸需要が低い場合には、費用対効果が低くなるため、解体して駐車場などを経営するほうが賢明です。リフォーム・解体・新たな土地活用にかかる費用は、表3を参考にしてください。なお、ここでの新たな土地活用は、駐車場建設を一例としています。
 
表3

工事の項目	工事費用の目安
リフォーム	1棟あたり約460万円 （築26~30年でこれまでにも適切な修繕が行われていた場合）
解体 （鉄筋コンクリート造1LDK～2DK×20戸の場合）	・木造：20~25万円/㎡ ・鉄骨鉄筋コンクリート造：30~40万円/㎡ ・鉄筋コンクリート造：30~35/㎡ ・鉄骨造：30万円/㎡程度
新たな土地活用 （駐車場建設の場合）	5,000~1万円/㎡程度

※参考資料より筆者作成
 
上記は、初期投資の目安であり、ほかにも維持費や管理費などを考慮して、収益性を検討する必要があります。
 

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土地活用は未来を見据えた最適な選択を

古いアパートは、リフォームや解体後の新たな活用で収益性を見込めます。土地の最適な使い道を見つけるには、費用対効果を確認して、将来を見据えた計画を立てることが重要です。受け継いだ土地は、最大限に活用しましょう。
 

出典

国土交通省 民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック
国税庁 地域別・構造別の工事費用表（1m2当たり）【令和6年分用】
三井不動産リアルティ株式会社 駐車場経営にかかる初期費用は？基礎知識とともに詳しく解説
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
 

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