親の土地に家を建て、建築費3500万円のうち「2000万円」を親が負担。親も住めば「贈与」にならない？

「親名義の土地に家を建てる際、建築費の一部を親が負担してくれた」、そんなケースは珍しくありません。建築費のうち2000万円を親が負担し、残りを子が出す。
 
さらに親も一緒に住む場合、「これは贈与にはならない」と思っていませんか？ しかし実際には、住宅の所有名義や使用実態によっては、贈与税が課される可能性があります。
 
この記事では、親が住宅費を援助した場合の税務上の扱いと、贈与に該当しないためのポイントを解説します。

親の金銭援助で家を建てると「贈与」と見なされるのが基本

住宅の建築費用の一部を親が負担する場合、そのお金は基本的に「贈与」として扱われる可能性が高いです。たとえ家族内の支援であっても、金銭の無償提供である以上、税務上は「財産の無償移転」として贈与税の対象になります。
 
たとえば建築費3500万円のうち、2000万円を親が支出し、住宅の所有名義がすべて子である場合、その2000万円は「親から子への贈与」と見なされ、贈与税が課税される可能性があります。
 
特に以下の条件がそろうと、税務署に「贈与」と判断されるリスクが高まります。
 

・名義がすべて子の単独名義である
・親の資金負担額が大きい（基礎控除110万円を超える）
・金銭の返済実態がない（無償提供）

 

親も同居すれば「贈与にはならない」は本当か？

よくある誤解が、「親も一緒に住むなら、家を建てるのは親のためでもあるから贈与ではないはず」というものです。しかし、実際の税務上の判断はもっとシビアです。
 
国税庁の判断基準では、「名義と所有割合」が最も重視されます。つまり、住むかどうかよりも、“誰のものとして建てられた家か”が重要なのです。
 
親が2000万円を出して建てた家でも、その家が「子の単独名義」であれば、親の持ち分はゼロとされ、支出分は子への贈与となります。逆に、「親子共有名義」として登記され、親が支出した金額に見合う持ち分を持っていれば、その分は贈与にはなりません。
 

贈与税が発生する場合とされない場合の比較表

表1にて、親の援助が贈与と見なされる場合と、されない場合の違いを整理した表を示します。
 
表1

ケース	贈与税の対象	備考
親が2000万円を負担し、家は子の単独名義	対象になる	持ち分なしで無償提供したため、全額が贈与扱い
親が2000万円を負担し、親子で持ち分を登記	対象外	出資割合に応じた共有名義なら贈与に該当しない
親が援助し、名義は親だが子が住んでいる	対象外	親の資産であり、子が住んでも贈与ではない（居住無償貸与）
親からの援助を贈与として申告し、特例を適用	控除対象	住宅取得等資金の特例が使える場合、非課税枠内で対応可能

※筆者作成
 

おすすめ関連記事

家づくりプロに無料で相談できる？比べて納得！理想のハウスメーカー

 

「住宅取得等資金の贈与特例」を活用すれば非課税にできる

もし贈与とみなされる場合でも、「住宅取得等資金の贈与の非課税制度」を利用すれば、一定金額までは贈与税がかからずに済みます。2025年時点では、表2のような非課税枠が設定されています。
 
表2

用途	非課税限度額（令和6年）
省エネ住宅（認定住宅等）	最大1000万円
一般住宅（上記以外）	最大500万円

※筆者作成
 
この特例を活用すれば、親からの支援が2000万円であっても、条件を満たせば500万〜1000万円までは非課税で贈与を受けることが可能になります。ただし、適用には贈与契約書や住宅証明書、期限内の申告など、一定の手続きが必要です。
 

まとめ

親名義の土地に家を建てる際、建築費の一部を親が負担しても、「親も住むから贈与にはならない」とは限りません。住宅の所有名義が誰になっているか、出資額と持ち分が一致しているかどうかが、贈与か否かの判断材料になります。
 
贈与税の課税を避けたいのであれば、親子での共有名義登記や、住宅取得資金贈与の特例の活用を検討することが重要です。税務署は「実態」を厳しく見ているため、「家族内だから大丈夫」という思い込みはリスクになり得ます。
 
大きなお金が動く住宅建築では、税務リスクを避けるためにも、専門家への事前相談が欠かせません。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー