住宅ローン控除で40万円戻ると思っていたのに、実際は18万円。なぜこんなに差が出るの？

住宅ローン控除の“上限40万円”は誰でも満額もらえるわけではない

住宅ローン控除は、年末時点のローン残高の0.7％（旧制度では1.0％）を上限に、毎年一定額が所得税・住民税から控除される制度です。しかし「上限＝必ず戻ってくる金額」ではありません。
 
具体的には、控除可能額は、実際に支払った所得税と住民税の合計額が上限となるため、納税額が少ない人は、上限額まで控除しきれないことがあります。
 
たとえば、「年末のローン残高が3500万円あるので、控除額は24万5千円（3500万円×0.7％）のはず」と思っていても、実際に支払っている税金が18万円しかなければ、戻ってくるのは18万円が限度となります。
 

控除が満額にならない主な原因は「所得税・住民税の金額」

住宅ローン控除は表1のように、まず所得税から控除し、それでも控除しきれない場合は一部を住民税から差し引くという仕組みです。
 
表1

税の種類	控除される上限額
所得税	実際に納めた所得税額が上限
住民税	最大13万6500円まで（2025年現在）

※筆者作成
 
つまり、もともとの収入が少ない人や、扶養控除・配偶者控除などで課税所得が下がっている人は、支払っている税金も少ないため、控除しきれないというわけです。
 
また、退職や転職で収入が大きく変動した年などは、想定よりも納税額が減り、控除額も少なくなる可能性が高くなります。
 

「控除されるはずの金額」と「戻ってくる金額」のギャップを防ぐには？

住宅ローン控除は「戻ってくるお金」ではなく、「差し引かれる税額」であることを意識しておくことが重要です。控除額＝税金が戻ってくる金額と思っていると、表2のようなギャップが生まれます。
 
表2

項目	誤解している内容	実際の仕組み
控除の上限	40万円なら40万円が戻る	実際は納税額以下でしか戻らない
扶養控除のある人	控除が多い＝戻りが大きい	控除が多い＝納税額が減り控除枠が減少
収入が低い人	低所得でも全額戻ると思っている	実際は支払う税金が少なく控除枠も小さい

※筆者作成
 
対策としては、購入前にローン控除のシミュレーションを行い、自分の年収・所得税・住民税から控除可能額を試算しておくことが大切です。
 

おすすめ関連記事

家づくりプロに無料で相談できる？比べて納得！理想のハウスメーカー

 

夫婦で住宅を購入する場合の控除最大化のヒント

共働きで住宅を購入する場合、「住宅の名義とローンの返済者を夫婦で分ける（共有名義・連帯債務・ペアローン）」などの工夫をすれば、控除を夫婦それぞれで受けられる可能性が高くなります。
 
たとえば、表3のようなケースが考えられます。
 
表3

家族構成	控除方式	最大控除可能額
夫のみで借入	単独控除	年間最大40万円
夫婦ペアローン	夫20万＋妻20万	年間最大40万円×2人＝80万円

※筆者作成
 
こうすることで、一人では使いきれなかった控除枠を、家族で分散して最大限に活用できるようになります。
 

まとめ

住宅ローン控除で「40万円戻ると思っていたのに18万円だった」というギャップは、控除対象の上限額と、実際に納税している金額の違いから生まれます。
 
特に所得税・住民税の額が控除額の計算のベースになるため、「収入が少ない人」「扶養控除が多い人」は、控除をフル活用できないことがあります。
 
控除制度を有効に使うには、事前のシミュレーションと、名義・ローン契約の設計がポイントです。制度の仕組みを正しく理解して、節税に生かしましょう。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
 

おすすめ紹介記事【PR】

【不動産価格上昇中】あなたの不動産いくら？ 住所等の入力で不動産の価値が分かる！
今すぐ見る＞＞

「相場高騰中」自分の家にこんなに価値があったなんて知りませんでした…
今すぐ見る＞＞

最短45秒！あなたの家の価値が分かります
今すぐ見る＞＞