公開日:2020.01.28 ローン

意外とかかる住宅ローンの諸費用、いくらくらい用意すればいい?減らすことはできる?

家を購入するとき、住宅ローン以外にも諸費用がかかることはご存じだと思います。調べるといろいろと諸費用の目安等が出てきますが、具体的にはどのようなものなのでしょうか。
 
また、住宅ローンの諸費用は減らせないのでしょうか? 本記事ではその点について分析・解説していきます。
 

FINANCIAL FIELD編集部

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住宅ローンの諸費用ってどんなものがあるの?

住宅ローン諸費用の内訳には次のようなものがあります。
 
 ・仲介手数料
 ・ローン借入時の事務手数料
 ・ローン保証料
 ・火災保険料
 ・地震保険料
 ・司法書士費用
 ・印紙代、登記費用
 ・水道加入負担金
 ・引っ越し費用
 ・土地家屋調査士の手数料
 ・修繕積立金

 
よく新築の場合は購入金額の10%程度、中古の場合は7%程度を用意しましょうといわれていますが、その正体は上記のようなさまざまな費用の合計なのです。
 
これらの費用も決して安いものばかりではなく、数万円~数十万円程度かかるものまでありますので、購入計画の段階から予算にしっかりと入れておきましょう。また、「節約できる部分はどこなのか?」「法律などで決まっていてカットできない部分があるのか?」といったことを知っておくことが大切になります。
 

いつ、いくらくらい用意しておけばいいの?

大体の費用が必要になってくる時期は、購入して入居の前後に必要となるものが多いです。建物の条件を仮定してみて、上記の項目のうちいくつか金額を概算してみます。
 
前提条件
新築一戸建て、土地2000万円、建物3000万円、合計5000万円のローンを設定
 

 
これらの金額を単純に合計してみただけでも、400万円以上になります。これに新築物件ですと家具や家電製品の購入費用なども加わって500万円程度になるわけですから、新築の場合はおおよそ10%を諸費用として準備しておいた方が良いというのがご理解いただけたかと思います。
 

住宅ローンの諸費用を軽減する方法ってあるの?

では、これらの住宅ローンの諸費用をどうすれば軽減できるのか、あるいはできないのか考えていきます。

1 仲介手数料

これは軽減できるかもしれません。不動産屋さんはこの手数料が利益ですので、当然上限額請求がベースになると思いますが、交渉による値引きが可能です。

2 ローン借入時の事務手数料

試算では2.2%で計算しましたが、実は「定額」と「定率」のどちらかで計算されることが多いものです。
 
定率の場合はローン額が大きくなればその分、手数料も多くなります。一方で定額の場合は数万円程度の手数料で、一見安いのですがその代わりに住宅ローン自体の金利が0.2%程度上乗せされることが多くあります。ローン期間全体の支払額の増加を計算すると、定率の場合の方が安くなるというケースがある点は注意が必要です。

3 ローン保証料

金融機関によって無料~金利上乗せ0.2%などさまざまです。また、フラット35を使用する場合は保証料が無料ですので、ローンを設定する金融機関の選択が大切になってきます。
 
ローン保証料については、外枠方式と内枠方式があり、諸費用にも影響しますので両者の違いを理解して検討する必要があります。
 

 

4 火災保険料

まず、さまざまな会社で見積もりを取ってみることが大切です。次に保障の範囲をどうするかによっても費用を抑えられます。
 
しかし、保障を絞ってしまったがために、いざというときに補償されないという可能性があることから、購入する家のある場所、その付近のハザードマップを確認するなど火災や水害などの被害の可能性を十分に検討する必要があります。

5 地震保険料

火災保険と違い、国の制度ですので、会社による保険料の差がありません。購入地の場所(都道府県単位)や構造で値段が変わりますので、地震の可能性が低いとされる地域では相対的に値段が安くなります。
 
しかし、この地震保険料を安くするために購入地を変更するというのは本末転倒でしょう。また、初期費用を抑える方法としては、1年ごとの更新にする方法もあります。

6 司法書士費用

時間とやる気があれば削減できる項目ともいえます。本来登記は絶対に司法書士に依頼しなければならないものではなく、自分の家を買ってその登記を自分ですることは法的にも何ら問題ないのです。
 
しかし、自分で申請をする場合、平日日中しか法務局は開いていないため、その時間の捻出と登記申請のやり方を調べる労力が必要になってきます。
 
ただし、住宅ローンを組んだ場合は土地および家が担保となることから、抵当権の設定登記も必要になります。この登記については銀行側が確実に登記をするために司法書士による対応を求める場合もあることから、交渉次第になるかといえます。また、仲介業者が提携の司法書士を指定している場合もありますので注意が必要です。

7 印紙代、登記費用

すべて法律で定められていることから、一切削減はできません。もし印紙の支払い漏れや登記漏れなどがあると、罰金・過怠税などペナルティーが科されることになりますので、ここはミスがないように事前に額を調べて現金を準備するなど注意が必要です。

8 引っ越し費用

完全にシーズンによって変動するものですので、3~4月の繁忙期を避けることで大幅な減額になります。一戸建ての建築であれば完成時期、マンションであれば入居時期の調整をうまくすればかなり軽減できます。
 
住宅ローン諸費用の軽減方法を見てきましたが、これらを全部実施しようとすると、自分が住みたい理想の家・場所とはかけ離れてしまうという危険性があります。
 
そうならないためにも、住宅ローン諸費用をはじめからきちんと見積もっておき、削れる部分は削り、時間的に費用を支払った方が良いという部分は支出するといったメリハリが非常に大切だといえます。
 

諸費用ローンって何?

ある程度は軽減できるとはいえ、どうしても出費は避けられない諸費用。しかし、近年、住宅ローンだけでなく、金融機関が認めている上記のローン諸費用に対するローンという商品も扱われるようになっています。
 
したがって、究極的にいえば自己資金がゼロでも、住宅ローンおよび諸費用ローンだけで家などを購入することができるかもしれないという状況になっています。この諸費用ローンの背景には、少しでも融資を実行して収益につなげたいという金融機関の考えがあるといえます。
 
以前は住宅を購入しようとしたら、頭金が1割以上ないと住宅ローンの審査はそもそも通らないということも多くありました。しかし、近年は金利も安く、金融機関が収益を上げることが難しくなり、融資を増やしたいと考えているようです。
 
ただし、注意すべき点は、ローン自体の返済額が大きくなるということです。家を担保にしても、返済不能となってしまった場合には、家を失った後も返済を続けなければいけなくなるといったリスクもありますので、その点は十分な検討が必要といえます。
 

まとめ

住宅ローンの諸費用は、新築で購入金額の10%程度、中古でも7%程度かかることが見込まれます。上手に計画性をもって対処すれば軽減も十分に実施可能ですが、諸費用を減らすために何かを犠牲にするという行為は本末転倒です。
 
家を買うときは住宅購入に強いファイナンシャルプランナーに相談するなどして、バランスを考えながら計画を進めていってはいかがでしょうか?
 
執筆者:FINANCIAL FIELD編集部

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