都心の狭小地、「コインパーキング」と「狭小住宅」ではどちらが収益性が高いの？土地の特性による選択基準とは？

都心部の限られた土地を有効活用する際、コインパーキングと狭小住宅は代表的な選択肢といえるでしょう。どちらがより高い収益を生むのか、当記事では、土地の特性を踏まえた賢い選び方を解説します。

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コインパーキングと狭小住宅を収益性で比較

狭小地の活用を考える上で、気になるのはやはり収益性です。
 
コインパーキングと狭小住宅について、それぞれの初期投資・ランニングコスト・期待できる収益を比較してみましょう。
 

初期投資の比較

コインパーキングの初期投資は、設備設置費用が大半を占めます。設備は、簡易的なものであれば比較的安価ですが、防犯カメラや照明などを設置する場合は費用がかさみます。
 
一方、狭小住宅の初期投資は、建物の建築費用が中心です。近年は、建築資材の高騰もあり、以前よりも初期投資額が大きくなる傾向があります。
 

ランニングコストの比較

コインパーキングのおもなランニングコストは、管理委託費・清掃費・電気代・修繕費・税金です。無人運営で費用を抑えることも可能ですが、定期的な巡回やメンテナンス費用は必須です。
 
比べて、狭小住宅では、税金のほか共用部の維持費や退去時の原状回復費用がかかってきます。さらに、長期的な視点でみると、建物の老朽化に伴う修繕費用も考慮しなくてはなりません。
 

収益の比較

一般的に、初期投資を抑えられ、比較的短期間で収益化が見込めるのはコインパーキングといわれます。しかし、立地条件によっては狭小住宅の賃貸収入のほうが安定した収益を生む可能性もあります。
 
コインパーキングの収益は、駐車料金が中心です。駐車料金は、立地や周辺の需要によって大きく変動し、商業施設周辺など、駐車ニーズの高いエリアほど収益が期待できます。
 
ただし、立地が良くても、競合となる駐車場が多い場合や時間帯によって利用率が大きく異なる場合は、収益が安定しないことがあるため見極めが重要です。
 
一方、狭小住宅の収益は、賃料収入がメインです。都心部では単身者や二人暮らしのニーズが高く、利便性の高い物件であれば安定した賃料収入を期待できます。
 
より高い収益を得るために、まずは、土地の特性を見直しましょう。

 

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収益性を左右する土地の特性をチェック

コインパーキングと狭小住宅の収益性は、土地の特性によって大きく左右されます。以下の3点を考慮して、最適な選択肢を見極めましょう。
 

1.立地条件
2.周辺環境
3.土地の形状・面積

 
交通の便が良いエリアは、駐車場のニーズが低い可能性があります。一方、駅近などでは、狭小住宅であっても賃貸ニーズが高い可能性があり、収益化を目指せるでしょう。
 
また、周辺に競合となる駐車場が多い場合、コインパーキングの料金設定や稼働率に影響が出ます。
 
賃貸住宅では、騒音や日当たりなどによって入居者の入り具合が左右されるため、環境は十分に考慮しなくてはなりません。
 
さらに、コインパーキングや賃貸住宅では、土地の広さや形状などによって収益が変動するだけでなく、建設の時点で法的な制限を受ける可能性があることも把握しておきましょう。
 

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都心の狭小地は土地の特性に合った活用法を

都心の狭小地における土地活用は、コインパーキングと狭小住宅のどちらがいいとは一概に判断できません。所有する土地の特性を見直し、収益性・初期投資・ランニングコストにおいて、比較検討することで最適な活用方法を見出しましょう。
 
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー