仕事部屋を確保するため、今のマンションを売却して「書斎付き」に住み替え検討中。“収入アップ”をどこまで“住居費の増加”に回してよいのか、判断の目安はあるのでしょうか？
大切なのは、増えた収入をそのまま住居費に回すのではなく、返済の負担と当面の生活費に余裕を残したうえで、どこまでなら増やせるかを少しずつ見極めることです。
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住居費に回せる上限は返済負担率で考える
住居費に回せる上限額は、年収に対する年間返済額の割合で考えるとよいでしょう。フラット35では、住宅ローン以外の借入も含めた総返済負担率について、年収400万円未満は30パーセント以下、400万円以上は35パーセント以下という基準を示しています。これは審査の一例ですが、家計の安全圏を考えるときの物差しになります。
ポイントは、金利上昇や教育費、医療費など将来の支出増を見込むことです。もし今の返済負担率がすでに高いなら、書斎のための住み替えより、リフォームや家具配置で対応した方が安全です。逆に余裕があるなら、増やしてよい住居費の上限を、返済負担率の枠内で逆算します。
収入アップ分はすべて固定費にしない
収入が増えたときにやりがちなのが、毎月の固定費を一気に上げてしまうことです。固定費は下げにくく、景気や転職で収入が下がったときに対応できなくなります。
目安として、増えた手取りのうち一定割合は貯蓄や投資、緊急予備費に回し、残りの範囲で住居費を増やすことです。具体的には、半年分程度の生活費を現金で確保してから住み替えを進めると、売却遅れや引っ越し費用のブレにも耐えられます。
また、書斎付きにすると広さや部屋数が増え、管理費や修繕積立金が上がることもあります。ローン返済だけで判断せず、住居にかかる支出を合計で見ます。
売却時の手取りと税金を読み違えない
住み替えは、今の家を売ったお金がどれだけ残るかで難易度が変わります。譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。自宅の売却で要件を満たせば、譲渡所得から最高3000万円を控除できる特例があります。利益が出るなら税負担を抑えられる可能性があります。
一方で、特別控除を使うと住宅ローン控除と併用できない期間があるため、新居側の税制メリットが目減りすることがあります。売却益が少ない場合は控除を使わない選択もあり得ます。ここは素人判断が難しいので、売却益見込みと新居の控除見込みを同じ表で並べて比較すると判断しやすくなります。
まとめ
書斎付きへの住み替えは、働き方に合えば収入や満足度を押し上げる可能性があります。ただし、住居費を増やす上限は返済負担率などの物差しで守りを固め、収入アップ分をすべて固定費にしないことが肝心です。売却時の手取りと税金も含めて試算し、無理のない範囲で住まいを検討しましょう。
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
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