「相続対策になる」と言われて退職金1000万を使い「駐車場」にしたが…結局税金負けだった理由とは
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目次
駐車場に退職金を投資する選択に潜む落とし穴
退職金というまとまった資金を活用し、土地に駐車場を設置するのは一見合理的な判断に思えます。初期費用を抑えやすく、建物を建てるより手軽に始められるからです。さらに、相続税の節税につながると勧められることもあります。
しかし実際には、整備費用や舗装費用などに数百万円以上を費やしても、収益の規模が限定的なため、資金の回収には長い年月が必要になるケースがほとんどでしょう。この時点で投資効率としては低く、退職金の運用先として適していないかもしれません。税金面でも不利になる点が存在し、それが結果として「税金負け」につながる可能性があります。
駐車場が相続税対策にならない明確な理由
相続税評価の面で、土地に建物があるかどうかは大きな違いを生みます。建物付きの賃貸住宅や店舗などの場合、貸家建付地の評価減が適用され、相続税の対象額を大きく下げることが可能です。
一方で、駐車場の場合は以下の理由から節税効果が期待できません。
・駐車場には建物が存在しないため、貸家建付地の評価減が適用されない
・一時使用契約での利用が多く、継続性のある賃貸とはみなされない
・使用形態により、土地が「雑種地」として扱われ評価が上昇することがある
つまり、駐車場化した土地は、賃貸住宅用地に比べて評価額が高くなりやすく、結果として相続税も多く課税されやすくなります。これが「駐車場は相続対策になる」という主張が必ずしも正しくない理由です。
駐車場にすると固定資産税が高くなる仕組み
駐車場に変更した土地は、固定資産税の面でも負担が重くなる可能性があります。住宅用地に適用されていた軽減措置が、駐車場としての用途に変わることで失われてしまうからです。ここで、固定資産税の優遇措置と土地の用途による比較を見てみましょう。
表
| 土地の用途 | 税評価の軽減内容 |
|---|---|
| 小規模住宅用地 | 評価額の6分の1まで軽減 |
| 駐車場（非住宅） | 軽減なし、通常評価額課税 |
※筆者作成
この違いにより、同じ広さの土地であっても住宅が建っていれば年数万円で済んでいた税金が、駐車場にすることで一気に跳ね上がるケースがあります。これが、駐車場への転用によって「税金負け」になる典型的な要因のひとつです。
税金面で有利な土地活用を検討する必要性
相続税の節税を本気で考えるのであれば、評価額が減額される仕組みを活用する必要があります。そのためには、以下のような活用法が検討に値します。
・木造や軽量鉄骨のアパートを建てて賃貸に出す
・店舗や事務所併用住宅を建築する
・定期借家契約で貸し出す住宅を設ける
これらの方法では、貸家建付地としての評価減や借家権の控除が適用され、相続税評価額を大きく引き下げることが可能になります。建物の維持管理にはコストや手間もかかりますが、税負担を軽減する観点では有効な選択となることが多いです。
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駐車場にする前に確認すべき三つのポイント
土地活用で失敗を避けるには、駐車場化を検討する段階で以下の3点を確認しておくことが重要です。
・税制の変更点を確認する
・地域のニーズを調べる
・収益と支出のバランスを試算する
税制の変更点を確認する
駐車場にすることで失われる軽減措置や新たに発生する課税項目を事前に理解すること
地域のニーズを調べる
その場所に本当に駐車需要があるのか、周辺の料金や稼働状況を調査すること
収益と支出のバランスを試算する
初期投資額、年間収入、維持コスト、固定資産税を総合的にシミュレーションすること
これらを確認せずに駐車場経営を始めてしまうと、節税どころか負担増につながり、結果的に資産を減らしてしまう結果となるのです。
まとめ
「相続対策になる」と言われて駐車場経営を始めても、実際には節税効果が得られず、逆に固定資産税の増加や収益性の低さによって「税金負け」になることがあります。その理由は、駐車場が税制上、軽減措置の対象にならない土地であり、評価額が下がらないためです。
退職金や大切な資産を投じる土地活用は、収益だけでなく税制の仕組みも考慮して計画する必要があります。失敗しないためには、事前の情報収集と専門家の助言をもとに、活用方法を慎重に選ぶことが欠かせません。
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
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