「空き家の固定資産税が6倍になる」は本当ですか？回避するための特例や売却方法について教えてください
この記事では、空き家の固定資産税がなぜ6倍に跳ね上がるのか、その仕組みと回避策、また放置せずに活用・売却するための具体的な方法について詳しく解説します。
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目次
空き家の固定資産税が6倍になるって本当？
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が軽減されます。しかし、倒壊の危険や衛生上の問題がある「特定空家」に指定されると、この特例が解除されるのです。詳細は表1にて内容を確認してください。
表1
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 一般住宅用地（200㎡以下） | 固定資産税が評価額の1/6に軽減 |
| 特定空家に指定された場合 | 軽減措置がなくなり、6倍の税額に戻る |
| 軽減対象の解除タイミング | 自治体が正式に「特定空家」と認定した時点 |
※筆者作成
このため、「空き家＝すぐに6倍」ではありませんが、老朽化して放置された状態が続けば、自治体の判断で対象となるリスクは十分にあります。
「特定空家」とは？ 指定される条件を知っておこう
特定空家に該当するかどうかは、市区町村の調査・判断によって決まります。以下のような状態に該当すると、特定空家と見なされる可能性が高くなります。
特定空家に指定される主な要件
・倒壊の危険がある（屋根が崩れている、壁が傾いているなど）
・衛生上の問題がある（ごみの放置、害虫の発生など）
・景観を著しく損なっている
・周辺住民の生活環境に悪影響を及ぼしている
市町村は現地調査や近隣住民の通報をもとに判断し、所有者に改善命令や勧告を出すことがあります。勧告を受けた時点で「住宅用地の特例」は失われ、結果的に税額が6倍に膨れ上がるのです。
固定資産税が6倍になる前に取れる主な対策
特定空家に指定されないためには、最低限の管理や対策が必要です。定期的な手入れや状態の把握をしておけば、突然の税負担増加を避けることができます。
1. 定期的な点検・清掃
雑草の除去、屋根や外壁のチェック、通風の確保などを定期的に行うことで、荒廃を防げます。遠方に住んでいる場合は、空き家管理サービスの利用も検討しましょう。
2. 最低限の修繕を施す
屋根の破損や雨漏り、倒壊リスクがある箇所は早めに補修することで、特定空家の認定を防げます。
3. 活用や賃貸への転用
定期借家やシェアハウス、週末カフェなどの形で活用できれば、「空き家」ではなく「利用中の不動産」として管理され、特例解除を回避できます。
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空き家を売却する場合の選択肢と注意点
空き家を保有し続けることに不安がある場合、表2にあるように売却という選択肢も有効です。ただし、建物の老朽化や地域性によっては、売却に工夫が必要となります。
表2
| 売却手段 | 特徴 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 一般的な不動産売却 | 仲介業者を通じて売却 | 市街地や人気エリアに立地している |
| 買取業者への売却 | 即現金化でき、リフォーム不要 | 急ぎで手放したい、手入れが難しい |
| 空き家バンクの利用 | 自治体が運営、購入希望者とマッチング | 地方の空き家で、活用意欲のある買主を探したい場合 |
※筆者作成
また、解体して更地にする選択肢もありますが、この場合も「住宅用地の特例」が失われ、固定資産税が上がる可能性がある点には注意が必要です。
特例制度や控除の活用も検討しよう
売却や活用を検討する際には、制度上の特例や控除を活用することで、経済的な負担を軽減できます。
空き家の3,000万円特別控除（相続空き家）
相続で取得した空き家を一定の条件下で売却した場合、譲渡所得から最大3000万円を控除できる制度があります。
主な適用条件
・相続発生後、一定期間内に売却すること
・被相続人が一人暮らしで、空き家だった住宅であること
・耐震改修または取り壊しを行っていること
・売却価格が1億円以下
この特例を使えば、譲渡益に対する税負担を大幅に抑えることができます。
まとめ
「空き家＝固定資産税6倍」という状況は、自治体から「特定空家」に指定されてしまった場合に現実となります。こうした事態を避けるためには、定期的な管理・修繕、活用方法の検討、早めの売却など、能動的な対応が必要です。
また、相続空き家特例などの制度を上手に使えば、税金負担を抑えながら資産を整理することも可能です。大切なのは、「放置」しないことです。空き家は、管理してこそ価値を生み出します。適切な判断を下すことが、将来の大きな損失を防ぐカギとなります。
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
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